[浅析宏观调控对房地产市场的影响]中国梦特殊运作方式
时间：2019-02-04 05:37:44 来源：千叶帆 本文已影响人
摘 要：从2010年开始，国家先后出台了多项宏观调控政策，旨在控制房价过快上涨，遏制投机性购房。调控的力度日趋加大，调控的范围也是越来越大，政府如此大力度的调控，市场是何反应受到各界人士的关注。调控政策是否对市场起到了作用，调控的时效性又如何，本文将以无锡为个案进行分析。
关键词：宏观调控；房地产；影响；无锡
一、主要宏观调控政策总结（2010.01―2011.07）
2010年是房地产市场调控年，“国十一条”、“新国四条”、“国十条”等政策接连出台，密如细雨，中央政府对房地产市场调控的决心之大、力度之强前所未有。2010年调控的重点在个人信贷方面，连续提高购房首付比率以及贷款利率；2011年，国家将调控的重点放到了保障房建设以及土地交易方面。调控的重点慢慢转向导致房价过高上涨的源头，2011年上半年房地产市场出现了积极的变化。根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据，1月“国八条”出台后的几个月，商品住宅价格品均环比涨幅们你高兴缩小，环比上涨城市个数在减少，环比下跌城市个数在增加，房价过快上涨势头得到遏制，表明政策调控的效果正逐步明显。
1.1 商品房市场：行政、税收、信贷措施并用，抑制需求的政策力度进一步加强
2010年4月的“国十条”出台后，已有北京、深圳、苏州等部分城市出台“限购令”。2011年1月，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市（若不含拉萨共计35个城市，简称“35个大中城市”）和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期内实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。
2011年1月27日，酝酿多年的房产税改革终于“靴子”落地，上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法，标志着我国房产税改革迈出了实质性步伐。两地房产税也存在相同方面，一是主要针对新购住房征税；二是计税依据都暂时按住房交易价格，条件成熟时依据房产评估值；三是税率较低，基本在1%以内，都根据本地居民家庭人均住房面积及非本地居民的工作等条件给予一定的减免优惠。房产税属于房地产长期制度建设的内容，有利于房地产长效机制的形成。
1.2 保障性住房：土地、资金、制度多管齐下，保障1000万套保障性住房的建设
自2008年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。2011年保障性住房的套数大幅提高到1000万套，与2010年相比增幅高达72.4%。建设1000万套保障房约需1.3万亿人民币，其中8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，剩余5000多亿的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，
1.3 土地市场：调整完善招拍挂制度，确保保障房用地，商品房工地状况也有明显增长
2010年以来，各地按照中央和国土部关于房地产市场调控政策要求，坚持和完善土地招拍挂制度，更多采用“综合评标”的方式出让土地，促进地价房价合理调整。1月国土部“全国国土资源工作会议”中要求“确保保障房住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应量的70%”，但是没有要求“单独列出保障性住房用地”，而年初“国八条”要求“在新增建设用地年度计划中，单列出保障性住房用地”，5月国土资源部《2011年全国住房用地供应计划公告》提出对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地也实行责任制，政策严厉程度逐步提升。
二、调控后，市场的反应
2.1 2010-2011地块成交情况分析
2010年至2011年8月无锡市共拍卖土地10次。2月份共出让17幅住宅类土地，交易情况比较乐观，总体溢价率达到了47%。此后的5次土地拍卖受到国家调控政策的影响，住宅类土地数量明显减少，同年初第一次交易相比，交易量环比跌幅均超过60%，拍卖市场以商业及公共用途类土地为主。2011年的四次土地拍卖，住宅类交易情况平平，其中6月份第三次土地拍卖创下无锡今年来最短拍卖的记录，仅1幅土地参与最后的拍卖，其余均以底价成交，对于南禅寺周边这种热门区域也是无人问津，可说无锡土地交易市场进入了“冷淡期”。最后的成交价受土地所在位置的影响，对于热门区域，如新区、滨湖区、锡山区，开发商竞争激烈，导致无锡土地市场的成交价波动较大。
2.2 2010年1月―2011年7月商品房成交情况分析
2010年至2011年7月的房地产市场经历了四个阶段的调控：
第一轮调控：2010年1月―2010年4月。2月无锡市商品房成交面积28.8万平方米，同比下降15.44%，环比下降43.04%。虽然成交量骤降，但是锡城的房价稳中上涨。此外本次调控的时效很短，无锡市7个区的商品房成交量在三月有了明显的回升，并在四月达到高峰。
第二轮调控：2010年5月―2010年9月。5月份锡城商品房共计成交2306套，成交面积24.88万平米，相较去年同期（72.49万平米）减少65.68%，环比今年4月份（83.8万平米）减少了70.31%。此后的6、7、8月，成交量触底回升，并在9月达到2010年的全年峰值。由于5月份成交量的暴跌，6、7、8、9月无锡的房价略有回落，但依然稳居高位。此次“国十条”虽然来势凶猛，但是还是没有根本性抑制住锡城的房地产市场，并且时效性也不长。
第三轮调控：2010年10月―2010年12月。9月全国房地产市场的强势回暖直接导致9月底密集出台了相关政策以及新一轮更为严格的“9.29新政”的出台，将首套房首付比例统一提高到30%，全面限制第三套房按揭贷款。进入11月，此次新政的影响较为明显，全市七区共计成交商品房6316套，环比10月份减少了541套，商品房成交面积为70.88万方，环比减少3.46万方，减幅为4.65%。环顾整个第四季度，无锡市的房地产市场人就走红，成交量及成交价均居高位，调控政策并未对整个市场产生大的影响。
第四轮调控：2011年1月―2011年7月。2011年无锡楼市开门即遇冷， 1月全市共计成交商品房5330套，环比12月份减少1596套，商品房成交面积为59.81万方，环比减少25.84万方，减幅为30.17%。1月26日，史上最为严格的“新国八条”出台，无锡楼市遭遇传统淡季和调控政策的双重利刃夹击。2月份无锡楼市创下09年以来单月最低成交量，全市共计成交商品房2098套，环比1月份减少3232套，商品房成交面积为25.46万方，环比减少34.35万方，减幅为57.43%，与去年同期相比，今年2月商品房的销售面积同比减少了2.34万方，同比减幅为11.60%。此后的3月―7月，无锡的楼市一直处于低迷的状态，成交量一直平平，并且房价过快上涨的势头也被压下来，整个市场处于相对比较稳定的状态。从数据中我们可以看出此次“新国八条”对楼市的巨大影响，此次调控是目前为止效果最明显、时效最长的一次。
三、市场展望
3.1 货币政策：继续实行紧缩的货币政策，存准率居高不下
2010年12月3日，中共中央政治局召开会议，之处2011年将实施积极的财政政策和文件的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策将进入相对紧缩的时期。2011年上半年，央行每月一调存款准备金率，7月份已经达到21.5%的历史高位。预计2011年下半年，货币政策的重点将继续抑制物价上涨、调整经济结构，整体偏紧的导向不会改变。
3.2 调控政策、限购限贷政策：放松可能性不大
从2010年全年几次调控到2011年初的“国八条”以及上海、重庆的“房产税”可以看出，中央政府对房地产业政策调控的决心和力度都是空前的，为了GDP增长而放松政策调控的情况几乎不会出现。限购政策已在越来越多的二、三线城市实施，限购范围进一步扩大。一旦放松限购限贷政策，可能导致房价再度快速上涨。
3.3 房价趋势：缓慢上涨，下跌可能性较小
从2010年至今，各类宏观调控政策此起彼伏，在成交量明显波动的同时，成交价并未出现太大的波动。从无锡的成交价折线图中，成交价缓慢上涨的趋势较为明显。
大量的调控政策并未让开发商的资金链出现断节现象，政府的信贷政策旨在控制房价过快上涨，并未表现出让房价下跌的趋势。预计未来房价仍呈缓慢上涨趋势，下跌可能性较小。
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