不动产善意取得制度 浅议不动产的善意取得制度
时间：2019-02-03 05:39:05 来源：千叶帆 本文已影响人
善意取得制度,是物权法中的一项重要制度,是适应商品经济发展的需要而产生的一项交易规则。善意取得是物的所有权及其他权利的一种特殊取得原因。善意取得又称即时取得,是指财产占有人无权处分其占有的财产,如果他将该财产转让给第三人,受让人取得该财产时出于善意,则受让人将依法即时取得该财产的所有权。在此情况下,第三人取得该物的所有权,而原权利人不得向第三人行使物上还请求权,只能请求侵权人赔偿损失。虽然善意取得制度限制了所有权之上的追及权的效力,从而在一定程度上牺牲了所有权人的利益,但是它对于保护善意取得财产的第三人的合法利益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。因此,许多国家和地区的民法都确认了善意取得制度。随着经济的不断发展、市场的不断扩大,对于善意取得制度是否也同样适用于不动产领域,各国的立法规定不一,并且在理论研究方面,学者们也存在着许多不同的见解,概括起来主要有以下两种:
一、否定说。认为善意取得制度仅适用于动产领域,至于不动产,应以登记为其公示方法,交易中应当不致误认占有人为所有人,所以在建立不动产登记制度后善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。对于已登记的不动产发生登记错误,可以通过公信原则或登记更正程序来解决,不适用善意取得。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义,登记名义人或占有人推定为真正权利人,那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。但是这种观点的缺陷在于其故意忽视现实发生的登记错误的问题。这时,第三人往往难以知道真实的权利状态,因此,公示公信原则也就不利于善意第三人的利益的保护。
二、肯定说。他们认为不动产也可以适用善意取得制度,在最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》89条中规定,“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产,故可以理解为既包括动产也包括不动产,据此,司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。因此,只要买受人在买受该不动产时为善意无过失,不牺牲其他共有人的利益,而维护交易秩序和交易规则的立场,确认买卖关系有效。而且,登记制度并不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生。所以,为了保护相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人的利益,应当在立法上明确规定善意取得也适用于不动产,以补充登记制度的不足之处,从而在最大程度上保证交易的稳定性。
对此,笔者比较倾向于肯定说的观点,认为应当适用不动产善意取得,国家的物权法中的善意取得制度是符合中国国情的,理由主要有以下几点:
一、无权处分他人动产的占有人,在不法将动产转让给第三人以后,如果受让人在取得该动产时出于善意,可依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后,原所有人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。由此得出善意取得的构成主要包括三个要件:一是取得的财产必须是依法可流通的动产;二是受让人取得财产时出于善意; 三是受让人必须通过交换而取得财产。在此基础上,形成了我国民法上善意取得制度只适用于动产的通说。实际上,我国民法对动产与不动产的规定是沿用两条线的立法模式,尤其在涉及物权变动模式方面的规定显得更为突出,因而不能依据法律规定动产适用善意取得制度(物权变动)来排除不动产不适用善意取得制度。
二、司法实践出现的“一房二卖”或“共房私卖”现象,基本的共识是如果房屋已经变更登记,由变更登记后的所有人取得房屋所有权。但是,对此适用的民法理论却有不同意见:第一种意见认为,变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于物权公示和公信制度而对抗其他权利人;第二种意见认为,变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于善意取得制度。我认为,在这种情形下,不动产公示制度与不动产善意取得制度是一个问题的两个方面。因为,如果不动产买卖没有进行变更登记,所有权就不会发生变动,那么考察公信没有任何意义,而且也不会发生对抗第三人的效力,也就不存在善意取得问题;如果不动产买卖进行了变更登记,变更后的所有权人可以基于公信与公示原则取得所有权,而且变更后的所有权人也可以依据公示和善意对抗其他权利人。
三、善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中,从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产,也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后,根据转让人的无权处分行为使交易无效,并让受让人返还财产,则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系,而且使当事人在从事交易活动时,随时担心买到的商品有可能要退还,这样就会给当事人交易时带来不安全感,从而不利于商品交易秩序的稳定。善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。我认为,如果一味保护不动产所有人的利益,将会加大不动产的交易成本和信用成本,一定程度上阻碍不动产的流通。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了善意取得制度,最大限度地保护善意第三人的利益。该制度的建立有利于维护正常的市场交易关系,保护善意的交易相对人,促进社会经济秩序的稳定,从而有利于促进社会主义市场经济快速有序地发展。
综上所述,不难看出,确立不动产的善意取得制度是具有重大现实意义的。所以在立法的过程中,应当像动产的善意取得一样,明确规定如何才能构成不动产的善意取得,笔者认为主要包括:第一,登记权利与真实权利不一致,即登记错误。登记错误意味着登记权利与真实权利存在偏差。从法律意义上讲,虽然物权让与人是登记物权人,但其不享有真正的物权,系无权处分人。第二,物权受让人必须基于交易行为取得物权。首先,物权受让人必须取得物权,即通过到不动产登记机关进行登记取得不动产物权。其次,物权受让人必须通过交易行为取得物权。这里的交易行为应理解为法律行为,即当事人实施以不动产物权变动为目的的意思表示。该种交易行为还应为合法有效的有偿行为。第三,物权受让人必须是善意的。这种善意是一种推定的善意、客观的善意,区别于动产善意取中的主观善意,即只要物权受让人相信登记机关所作的物权登记是一种真实的权利便构成善意。但这方面的举证责任应由否定物权受让人为善意的一方承担举证责任。
因此,只要具备上述要件,不动产物权善意取得就能产生一定的法律后果。物权受让人取得物权成为真正的物权人,而真实权利人也因此丧失了自己的物权人法律地位。物权受让人取得物权后就能产生一定的物权关系,包括不动产所有权、用益物权和担保物权等。真实物权人因为不动产物权善意取得而丧失了物权,只能行使债权请求权,请求给自己利益带来损害之人承担相应的法律责任。另外,如果登记机关对不动产登记错误存在过错,真实权利人也可请求登记机关承担赔偿责任。
我国正处于向市场经济过渡的转轨时期,许多不动产的登记制度尚未完善,如在房屋预售过程中,存在“一房二卖”,甚至“一房多卖”的情况,导致许多购房人的权利得不到保障。因此,将善意取得制度适用于不动产交易领域,可以最大限度地保护善意第三人的利益,从而促进社会主义市场经济有序地发展。我国《物权法》确立不动产物权善意取得制度是市场经济发展的必然结果,符合我国国情,对我国经济的发展和法治进程的推进具有重要意义。■
