中国海外发展再出发考验
时间：2022-09-08 08:25:03 来源：千叶帆 本文已影响人
2018年，久未见大幅增长的中国海外发展（0688.HK）终于再次开启加速模式，公司签约销售重现高增长。
中国海外发展一直是房地产行业标杆式的领军者，然而，公司目前的签约规模和营收水平早已落后于碧桂园（2007.HK）、恒大和万科等竞争对手，融创中国（1918.HK）也大有赶超之势。就归母净利润来说，2018年，中国海外发展依旧牢牢占据着榜首的位置，不过这个榜首位置已经是岌岌可危了。
如今，中国海外发展重回高增长，公司在2017年已经定下了2020年4000亿港元的签约目标，这意味着，今后几年其复合增长率不低于18%，而2015-2017年，公司的复合增长率尚不足14%，也正是在这一阶段，碧桂园等龙头房企甩开了中国海外发展大踏步向前，公司的保守付出了暂时落后的代价。
当然，即便重新提速于规模，由于公司集中于一、二线城市，而将三、四线城市的楼盘开发集中于另外一家上市子公司中国海外宏洋集团（0081.HK），这就在先天上限制了公司的地域扩张。此外，大股东中国建筑（601668.SH）除了中国海外发展外，还有其他子公司从事于房地产的开发，这在一定程度上也分散了公司的优势资源。
因此，在碧桂园和恒大等规模领先房企已经在签约规模上遥遥领先之时，中国海外发展在规模上追击领先者绝非易事。公司的优势在于超强的盈利能力，在重新提速后，中国海外发展如果能够继续保持超强的盈利能力，即便可能暂时丢掉盈利王的位置，谁又能保证公司不会重新回归呢？
失去的三、四线行情
日前，中国海外发展披露2018年全年业绩，报告期内公司实现营业收入1495.1亿元，同比增长3.22%;实现归属普通股东净利润393.42亿元，增长了10.14%。
在市场更为关注的签约销售额上，公司2018年增加29.8%至3012.4亿港元，按照2018年最后一个交易日的外汇汇率可知，签约销售折合人民币约2640亿元，与第三方统计机构克而瑞公布的签约金额2687.9亿元基本一致。
签约销售额同比增长接近30%，在房企前10强中这样的增速虽非最佳但也已经是较高了，万科和中国恒大（3333.HK）的增速都不到15%，中国海外发展的签约销售增速与以规模快速增长见长的融创中国和碧桂园较为接近。当年，融创中国签约销售同比增长了27.3%，碧桂园的权益销售额同比增速则是31.25%。
对于中国海外发展来说，30%左右的签约增速已经是多年未见了。在本轮房地产增长中，后来者鳞次栉比实现超越，中国海外发展几乎是原地踏步。
2015年是个分水岭，当年是棚改货币化改革急剧加速的一年。2014年，伴隨着较为严重的三、四线城市商品房库存问题，政府提出了通过货币化安置的方式代替实物化安置的调整措施，一方面避免重复建设产生更多的库存问题;另一方面，通过引导棚改居民购买商品房，协助解决商品房库存问题。
国海证券指出，2014-2017年，棚改货币化安置去库存面积分别为3596万平方米、1.53亿平方米、2.5亿平方米和3.11亿平方米，棚改货币化在三、四线城市的去库存面积约为一、二线城市的4倍，占总销售面积的比例也显著高于一、二线城市，在2017年达到26.1%，高于一、二线城市13.6个百分点。
一众房企也在这波三、四线城市的楼市行情中迅速崛起，最为典型的代表就是碧桂园与恒大，原本与之规模不相上下的中国海外发展则远远落后了。
2014年，恒大的签约销售规模为1315亿元，碧桂园是1288亿元。这一年，中国海外发展的签约销售规模为1408.1亿港元，约为人民币1126.34亿元，3家公司的规模不相上下。
2015年开始，恒大和碧桂园先后完成了对中国海外发展的大幅超越。2015-2018年，恒大分别实现合约销售额2013亿元、3733.7亿元、5009.6亿元和5513.4亿元，复合增长率约为40%。
碧桂园的增速则更加迅猛。2015-2017年，公司的合约销售规模分别为1401.6亿元、3088.4亿元和5508亿元，2018年，公司改为公布权益销售合约规模，权益金额仍达到5018.8亿元。
碧桂园年报显示，2015-2018年，公司权益合同销售金额分别为1245亿元、2348亿元、3889亿元和5018.8亿元，复合增长率高达59.2%。
同期，中国海外发展的表现则显得黯淡无光。2015-2018年，公司签约销售规模分别为港币1806.3亿元、2106亿元、2320.7亿元和3012.4亿元。靠着2018年较为明显的签约增长，公司的复合增长率勉强接近20%。
正因如此，中信建投指出，在当前国内房地产市场龙头效应越发强烈的背景下，投资者更加注重企业的销售规模和增速，尤其是在竞争对手快速扩张背景下，中海显得有点过于保守。
这从公司在二级市场上的股价表现也可以窥见一斑。2015年5月初，中国海外发展创下了34.05港元/股的上市新高，之后数年公司股价虽有波动但基本处于横盘走势中，市值鲜有再次站上3000亿港元的机会，在本轮行情中才有了长时间守住这一市值的表现。
反观其他竞争者，碧桂园从2015年年初的约3港元/股一路蹿升至逾19港元/股，如今股价在13港元/股附近，市值接近中国海外发展。同期恒大同样从3港元/股附近开始爆发一路更是涨至最高逾30港元/股，目前26港元/股左右的股价使得公司的市值超过了中国海外发展。
考虑到房价逐年上升的因素，中国海外发展的签约面积增速更为缓慢。2015年公司对应的签约面积为1260万平方米，2018年时达到1593万平方米，期间增速不到30%，年复合增长率仅仅8%左右，碧桂园和恒大的销售面积都实现了不止翻倍的期间增长。
碧桂园等房企的迅速崛起与棚改货币化改革在三、四线城市的加速不无关联，这些房企在三、四线加大拿地力度，借助政策东风实现超越，而中国海外发展的目标定位则是一、二线城市，三、四线的开发则交给了另外一家在港上市的子公司中国海外宏洋集团，其并没有抓住棚改货币化的机会实现跨越式发展。 相关热词搜索：中国，再出，考验，海外，发展，
