我国房地产市场分化与区域经济增长＊

■ 陈然 高歌 骆娜 李秀婷，2 高鹏，2＊＊

1.中国科学院大学经济与管理学院 北京 10090

2.中国科学院大数据挖掘与知识管理重点实验室 北京 10090

过去的40 多年间，中国经济稳定增长，规模明显提升，但发展不均衡问题逐步凸显。不论是区域经济发展还是居民收入和个人财富存量都面临着分化。地理区位、资源禀赋、国家发展战略以及要素流动、地方政府发展策略等诸多因素直接导致不同区域发展路径存在较大差异；
在报酬递增机制的作用下，地域差异面临进一步扩大的局面。区域发展的不均衡，已经产生诸多社会问题——降低高增长所产生的福利，并进一步阻碍未来经济的健康成长。在这样的背景下，住房价格也在区域空间上不断分化，出现了显著的区域间差异。

区域差异在房地产市场发展过程中有其存在的必然性和客观性，不一定只带来负面的经济效应。比如，“区域增长极理论”所提到的，市场分化对于经济的影响有两个方面，一方面影响被称为“涓滴效应”，另一方面被称为“极化效应”，涓滴效应是指一个地区经济先发展起来，虽然区域经济间的发展差距被拉大了，但是通过发达地区对落后地区的贸易往来和投资行为的增加，落后地区的经济也会获得发展。而“极化效应”是指，在经济发展差异拉大以后，发达地区的经济生产率提高，竞争力增强，工资水平上升。这会导致落后地区优秀人才的大量流失，经济陷入萎缩。在经济发展的过程中，这两种效应是同时存在的。只是在不同的条件下，强弱关系不同。

房地产市场在我国国民经济中占据着显著的地位，并且房地产业增加值占GDP 的比重自1998年住房制度改革以来不断提升（图1）。基于这样的现实背景，测度房地产业的区域差异，考察其对于经济发展产生的影响，客观审视房地产市场发展在经济社会建设中的作用，制定或调整相应的政策，具有重要的现实意义。

图1 房地产业增加值占GDP的比重（2000～2019）

本研究对我国2009～2018年房地产行业发展的多项数据进行了描述性统计和分析，运用基尼系数对房地产发展的城际差异进行测度，并且使用泰尔指数对基尼系数的测度结果进行辅助验证。从房价、土地出让、投资3个方面，对房地产市场的区域分化水平进行测度，并且将这些分化水平与区域经济发展相关指标进行结合，实现对其内在联系的初步分析。根据上述的测度方法，对事实情况形成更深入全面的认识，并结合历史经验，力求能够提供更加合理的政策建议，本研究是国家自然科学基金应急管理重点项目“房地产市场与金融风险防范”的部分研究成果一方面有助于为推动房地产市场实现供求平衡，优化房地产供给提供参考，并降低由此积聚的金融风险。另一方面，有助于促使房地产业相关调控政策更好地促进经济健康发展，使得区域规划更加科学合理。此外，丰富相关理论，推动房地产市场管理手段更加科学化。

从既往的研究来看，关于房地产价格分化的成因研究比较多，而房价分化造成的经济影响相对较少。从土地出让和投资角度看，对于房地产开发投资分化与土地出让金分化造成经济影响的相关研究较少。总体来看，既往研究多侧重于分化成因，针对分化现象对区域经济增长造成潜在影响的研究较少。现对相关研究进行回顾。

学者们对房价产生分化的成因和现状进行了有关研究。韩立彬和陆铭在2018年的研究中使用2004～2013年的数据，发现与土地供给相对放松的城市相比，土地供给相对收紧城市的房价平均要高10.6%，不同城市之间房价的分化，根源在于土地供给在空间上与土地需求不匹配[1]。况伟大等在2018年的实证分析表明，收入和财富的基尼系数对房价有正影响；
供求弹性对房价分别有负影响和正影响；
收入和财富基尼系数与供求弹性交互项对房价分别有正影响和负影响[2]。Fligstein 于2017年通过分析美国住房市场1999年至2007年中4,000 多个住宅数据得出结论，高收入人群会抬高住房等商品的价格，而低收入人群因此加剧生活负担。不平等现象的加剧意味着高收入者购买了最好的房屋，而其他人则在住房成本上涨的情况下生活压力更大[3]。郭克莎在2017年的研究中指出未来15年的住房需求增长将主要由人口城镇化决定，总人口增长、家庭规模小型化、人口老龄化对住房需求的影响可能相互抵消，收入增长和财富积累、货币供给和利率水平、房价上涨预期和投资投机因素等对住房需求的影响将逐步减弱[4]。范莉丽于2015年对中国房地产市场东、中、西部地区的区域差异进行测度。结果显示，我国房地产价格表现出明显的区域差异性，不同区域间的差异有逐渐增大的趋势。房地产价格总体差异主要来自东、中、西部的区域间差异，而区域内差异主要是由东部和西部地区内部省际差异所引起的，中部地区内部省际差异较小[5]。邹瑾于2015年通过面板协整检验证明人口老龄化对房价波动存在长期影响，结果表明，老龄化水平的提升明显推动了住房价格的上升（由于储蓄、住房需求多元化和家庭结构等多方面原因），不同地区的老龄化水平差异，也会加剧房价的区域分化水平[6]。Oliver 于2012年将Potepan 的房地产模型与Roback 的空间均衡方法结合起来，使用2005年德国大部分县市的独特横截面数据，通过一次同时均衡分析证明了住房价格、租金价格、建筑土地价格和收入之间的相互依赖性。结果显示，从长远来看，人口发展趋势是决定区域之间房价和收入差距最重要的因素[7]。

其次，房价分化造成了一定的经济影响和社会问题。Gregory于2019年表示财富与收入之比的上升是由房价上涨以及其他金融资产的价格变化所驱动，而不是房屋所有权变更或国民储蓄率变动引起的。并指出房价变化和财富不平等的动态变化逐步推动西欧地区的财富代际传承形成，构成了潜在的阶级间政治冲突的隐患[8]。

关于土地出让金的研究主要集中在土地出让金收入对地方经济造成的影响方面。梅冬州于2018年指出土地价格的波动对地方政府财政收入产生了较大的影响。同时考虑到中国地方政府在基础设施上的支出偏向，地方财政收入的变化又会对投资和资产价格产生冲击，且在金融加速器效应的作用下，这一冲击进一步放大，最终导致了总投资和GDP 的剧烈波动[9]。Wigton 于2020年指出在1995年至2005年期间，地方政府减少了福利和公共物品上的支出，加剧了社会不平等现象。在此背景下儿童的人均教育支出有所减少，当地人类发展指数（HDI）因此处于较低的发展水平。居民预期寿命普遍缩短，收入降低[10]。平新乔于2015年通过论证土地财政是与土地的商业开发和城市化相联系的，推导出城市化和现代化程度比较高的地区，人均土地财政收入就会越高。而此条件下土地财政可能会加剧地区间的收入不平等程度[11]。颜燕等于2013年实证分析了地方政府通过土地价格竞争和土地财政支出竞争两种方式吸引投资、促进增长的策略，发现在全国整体层面，土地价格竞争和土地财政支出竞争两种手段都对城市经济增长产生了显著的促进作用。中部地区主要是通过土地价格竞争促进经济增长，而东部和西部地区土地财政支出方面的竞争对经济增长有显著的影响[12]。

房地产开发投资方面的研究中，赵伟和栾玉荣于2020年使用2003～2017年地级市数据，证明我国地方经济增长对于房地产投资的依赖性随着时间推移而逐渐增强，并呈现出了近邻空间依赖的特点[13]。张洪等于2014年通过对70 个大中城市面板数据进行的分析表明房地产投资对本地区及邻近区域的经济增长具有正向溢出效应。在肯定房地产投资对于经济增长的重要性的同时，也有研究指出了房地产投资比重过大的危害性[14]。白钦先和主父海英于2011年指出当固定资产投资总额受到限制时，房地产投资过多，那么对其他行业的投资则会相应减少，从而导致其他行业的产业升级缺乏资金支持，因此会影响到其他行业的投资决策[15]。许龙等于2009年指出城市规划是对房地产投资规模产生影响的最重要因素，只有实现优化利用土地，合理规划城市土地，才能推动房地产开发投资规模的更优水平[16]。

基于以上成果，本研究运用基尼系数和泰尔指数对上述3个指标进行分化水平的测度。依次按照全国层面的分化特征、主要城市群间的分化特征，结合人均GDP、人均可支配收入两项分化特征，进行对比分析。将房地产发展不同指标与区域经济发展进行实证分析，已有的研究已经有较多成果。但是测度分化水平进行分析的研究较少。因此，本研究可能存在的创新点是引入基尼系数（和泰尔指数）的方法，对区域房地产市场发展不同的指标进行分化水平的测度，并结合上人均GDP分化水平进行对比分析，讨论人均土地出让金、房地产投资完成额、房价的分化水平，及其对区域经济增长发展产生的影响。

除了上面提到的人均土地出让金、人均房地产投资额、商品房销售价格3 项数据以外，文中还将结合人均GDP、人均可支配收入进行比较分析。其中部分数据直接来源于国家统计局，不做赘述。其他需要进行计算得到的数据，数据说明和计算方式如下。

3.1 房地产开发投资额

房地产投资活动，一方面会有大量从业人员参与建筑行业和上下游产业，能够解决大量的社会就业，另一方面，房地产开发投资活动具有较长的产业链，规模巨大，房地产投资活动能够带动相关产业发展。尤其是以水泥为代表的建材行业，由于受到有效运输距离的限制，绝大多数相关企业的市场都限定在一定的区域范围内，主要面向区域内部的市场。由此可见，房地产开发投资活动，对上下游相关产业产生较大影响，而且主要影响都限定在特定区域的内部。房地产开发投资的旺盛程度，对地方经济活力影响很大。因此，本研究采用人均房地产开发投资额这一指标（房地产开投资额/常住人口），通过基尼系数测度不同区域间房地产开发投资的差距。

3.2 人均土地出让金

土地出让金收入是地方政府在房地产市场发展的过程中获得的最主要的收入来源，也是地方公共财政支出的一项重要来源，这项收入将会影响到地方基础设施建设和教育、医疗等方面的投入。因此，本研究将考察人均土地出让金这一指标的差异（由土地出让金/常住人口得出）。

3.3 商品住宅销售价格

房价对于居民消费储蓄都会产生较大的影响，通过对商品住宅销售价格进行比较，能够较好的反映出区域之间存在的上述差异。

3.4 人均可支配收入及人均GDP

数据直接来源于国家统计局和各省市统计局，主要用途在于与上述指标结合进行对比分析。

3.5 基尼系数的计算

本研究中基尼系数的计算是通过Stata命令实现的，具体的计算方式是，全国整体的基尼系数使用已有的地级市数据计算得出，区域基尼系数是通过计算区域内地级市数据得出。

为了确保本研究计算的基尼系数的准确性，在计算基尼系数的同时，也计算了泰尔指数，对基尼系数的走向、结果进行辅助验证。测算结果显示，虽然两个数据测算出的不平等程度有微小的差异，但是走势几乎完全一致，表明不平等程度的变动具有一致性。因此，本研究的基尼系数对于不平等程度的衡量及变化趋势基本准确（所有泰尔指数都有计算，下文不再赘述）。

从图2 和图3 中均可以看出，从我国整体上看，上述指标中，城市间不平等程度最高的是人均土地出让金收入，测度出的数据明显超过国际普遍公认的0.4 的警戒线[17]。次高的是人均房地产投资完成额。两者均明显高于人均GDP 的不平等程度。而房价和人均可支配收入的基尼系数又低于人均GDP 的基尼系数。下面我们对不同的基尼系数进行对比，进行分析。

图2 2009～2018年多指标基尼系数计算结果

图3 2009～2018年多指标泰尔系数计算结果

4.1 人均土地出让金与人均GDP基尼系数

图4 对人均土地出让金基尼系数与人均GDP 进行对比，可以发现人均土地出让金基尼系数明显高于人均GDP 基尼系数。此外，10年间人均土地出让金与人均GDP 基尼系数都出现了下降，总体上保持着同步变化。但每1年的人均土地出让金基尼系数都显著的高于人均GDP 基尼系数，说明在全国整体上来看，土地出让金的不平等，对于区域间经济发展不平等的程度存在一定的加剧作用。土地财政虽然具有促进地区经济发展的作用，但同时也在加剧地区间的区域不平等[12]。以上事实说明各地区之间土地出让金存在显著的差异，会显著的提升区域内部经济发展不平等程度。

图4 2009～2018年人均土地出让金与人均GDP基尼系数

4.2 人均土地出让金基尼系数与房价基尼系数

图5对人均土地出让金基尼系数与房价基尼系数进行对比，可以发现房价基尼系数低于人均土地出让金基尼系数。这意味着，各地政府之间获得的土地出让金是不平等的，而由各地区之间的居民承担的购房压力反而是相对平等的。这表明，不同地区之间的政府在转让土地使用权的过程中并没有获得平等的收益，而居民更多的承担了房价快速上涨所造成的生活压力。

4.3 房价基尼系数与人均GDP基尼系数

与图5房价基尼系数低于人均土地出让金基尼系数一致的是，图6 对房价基尼系数与人均GDP 基尼系数进行对比，可以发现房价基尼系数也低于人均GDP基尼系数。同理，房价的基尼系数较人均GDP 的基尼系数低，反应的并不是一个好的现象，这表明全国地级市在经济发展不平衡的基础上，全国地级市之间的房价差异并不明显。这意味着，很大程度上经济发展水平较为落后的地区的居民承担着相对于收入而言更加繁重的住房成本。

图5 2009～2018年人均土地出让金基尼系数与房价基尼系数

图6 2009～2018年房价基尼系数与人均GDP基尼系数

形成这一现象的一个可能的重要成因是大多数落后地区存在的“返乡购房”现象，即在发达地区务工的人，无法支付工作地较高的房价，因此更多的人选择返乡购房，相对留在本地的居民而言，拥有更高的收入和更强的支付能力，支撑起当地房价的走高，从而使得全国层面上看，城市间房间分化水平并不高。经济发展相对落后的地区与较发达地区相比，房价的差异也小于经济发展差异。

京津冀城市群、长三角城市群、大湾区城市群是全国发展水平最高，经济体量最大，人口最为集中的3大城市群，并且3 大城市群之间拥有着比较显著的差异。我国城市群可持续竞争力由大到小分别为粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀城市群[18]结合这3 大城市群发展的现实情况，对这3大城市群的比较，可以进行更加深入的分析。

5.1 三大城市群内区域发展差异比较

由人均GDP 基尼系数的走势可以看出，在3 个城市群之间，发展最不均衡的就是京津冀城市群，这还是建立在大湾区所计算的城市数量明显小于京津冀的条件下（去除香港澳门特区，大湾区共计8 个城市，京津冀13个城市）。这证明京津冀城市群内部经济发展分化最为明显。这足以说明在城市群协调发展上，京津冀城市之间区域协同发展水平最低，面临着更多的阻力和现实困难。也反映出自2010年《京津冀都市圈规划》经济发展“京津冀城市群协同效应差，北京经济发展一枝独秀；
珠三角城市群，长三角城市群，协同水平高”的现实状况。

图7 2009～2018年城市群内部人均GDP基尼系数

5.2 人均房地产投资与人均土地出让金基尼系数

通过人均房地产投资基尼系数我们可以看出，内部差异最大的仍然是京津冀地区，也就是意味着在这一段时期内，3大城市群之间，京津冀城市群的城市建成区面积扩大和城市化水平提升的发展是最不平衡的。从投资方面看，主要还是集中在了京津两市，其他城市的房地产投资显著小于京津两个头部城市。

从人均土地出让金基尼系数上来看，京津冀也处于三者间的较高水平，但是自2015年之后快速下降。土地出让金是地方财政收入的重要组成部分，地方政府在房地产市场发展过程中，尤其是土地的开发环节，通过土地转让等形式，在财政上获得了丰厚的汇报，这些回报得以支撑政府有足够的财力持续的投入到基础设施建设与社会福利。其中，对于基建的投入能够助推地方经济发展，对于福利的投入能够提高居民实际收入水平。因此土地出让金的不平衡，将会造成基建与居民福利发展不平衡。

图8 2009～2018年城市群内部人均房地产投资基尼系数

图9 2009～2018年城市群内部人均土地转让金基尼系数

5.3 房价不平等程度对于经济发展产生影响的经验事实

从全国层面上看，房价的基尼系数是显著低于人均GDP 的基尼系数。与此同时横向对比3 大城市群，可以明显的发现，虽然京津冀城市群内部经济发展差异最大，发展最不均衡。但是，房价水平的不平等程度却没有显著的高于其他两个城市群，与经济不平等程度形成了鲜明的对比。通过分析，本研究认为这对经济发展会产生阻碍作用。劳动者在居住地的房价收入比越高，他流出该城市的意愿就越强。对于在居住地无房者、特别是那些无房的高技能劳动力，高房价的挤出效应尤为明显[19]。因此，在房价水平差异不大的情况下，即面临同样的购房压力时，劳动者会更倾向于流向收入水平更高的城市。这意味着，京津冀城市群中的相对欠发达城市，会有更多的人口流出和人才损失。

图10 2009～2018年城市群内部人均商品房销售价格基尼系数

表1 2017年3大城市群收入中位数城市房价与人均可支配收入比较

我们对3大城市群内人均可支配收入的中位数城市的收入进行比较，以2017年为例，京津冀城市群中人均可支配收入处于中位数的城市是沧州，为31004元，长三角城市群收入中位数的城市是湖州，为49934元，较沧州高出60.8%，珠三角城市群收入中位数的城市是中山，收入为43554元，较沧州高出40.3%。可以看出3个城市群间存在显著的收入水平差异。与此同时，同期沧州市新房成交价格为9214 元，湖州市新房平均销售价格为10070 元，中山市新房平均销售价格为11642 元，两地房价较沧州相比仅分别高出9.3%，26.4%，房价差异远小于收入差异。从个人视角上来看，沧州市无房居民，为了解决住房问题，找到更好的工作，权衡利弊之后，就会有很大的动力离开沧州，向湖州或者中山流动。

事实上，环京地区在2016～2017年间，出现了房地产过度投机的现象，房价快速上涨，严重背离经济发展和居民收入水平，这意味着环京地区的居民，尤其是无房居民结合上工资水平考量，承担着更为繁重的购房压力，这种情况会加剧这些地区的劳动力外流，特别是一些高技能劳动力流向南方一些工资水平更高而房价更为合理的城市。

经济的蓬勃发展与人口流入息息相关，一个地区在拥有高质量且稳定的劳动力流入的同时，也意味着同时扩大了消费市场，增加了税收，以此实现经济的良性发展。过高的房价不仅会阻碍人口的流入，还会导致人口流出，特别是“挤出”高技能劳动力。人口流出和人才损失对经济健康发展将会产生长期的损害。此外，截至2021年，环京地区也出现了房价的大幅下跌，区域内最大的房地产开发商华夏幸福，出现了债务违约，进行了债务重组，显示出金融风险的苗头。这也是房地产过度投机，供需错配，造成的风险隐患。

以上的结论也从房价这个角度解释了为什么当前（不做修改，使用当前更合适）我国整体上出现了较为明显的北方人口向南方城市流动，去南方安家落户的趋势，尤其是高技能劳动力快速流失的原因，高房价是“推力”，更高的工资水平是“拉力”。

房地产市场的发展差异，的确会影响到区域间经济发展差异、居民家庭财富差距。更好更全面的认识这些影响和作用机制，有助于制定更加科学合理的调控政策、解决区域发展协调问题以及维护社会公平。

首先，通过比对土地出让金基尼系数和房价基尼系数可以发现，在全国层面和3 大城市群层面都可以明显的发现不同地方政府之间通过土地转让获得的收益是不平等的，但是由于房价差异并不明显，实际上居民承担的购房压力是相等的。经济发展水平较低的地区居民实际上承担着更重的购房压力——因为在外务工人员“返乡置业”，使得房价水平事实上脱离了本地居民的购买能力，同时“返乡置业”的人群并不会常住，又会引发房屋闲置等问题。与此同时，与本地区居民工资不匹配的高房价，会倒逼更多本地居民外出务工，“挤出”更多的劳动力，引发更大规模的人口外流，这会加剧区域经济发展的“极化效应”对人口流出城市的经济造成长久性的损害。为了缓解这一现象，避免风险集聚。应当在以下几个方面共同发力：

一、继续深化用地指标的跨区域“占补平衡”，建立健全建设用地指标跨区域交易，降低现在存在的部分地区住房供给过剩而其他区域住房供给紧张的程度。坚持人口流向哪里，土地供给哪里，避免大量的鬼城出现。让土地及住房的供给与需求在空间上趋向匹配，严格限制资金过多地流向住房市场。[20]在此情况下，使得没有产业支撑，人口净流出的区域，也能通过转让土地指标，获得土地转让金收益，缓解地方政府面临的财政压力，以此促进基建与民生设施分布更均匀合理。

二、继续坚决打击炒房等投机行为的同时，也要尊重市场规律，允许房价有序回落，使得房价能够匹配地方居民收入水平，使当地居民真正实现安居乐业，避免过高的房价导致劳动力流失。

受限于数据可及性和现有数据的结构，对于房地产分化水平的测度并不能完全精准的反映现实情况。同时，难以全面关注到由于人口流动产生的对房地产市场分化水平产生的影响。未来的相关研究，应侧重于考察流动人口对我国房价分化产生的作用，在此基础上深入探讨形成的房地产市场分化水平对区域经济发展产生的影响，及相应的机理机制。

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