房地产企业的融资困境及其出路探讨
时间：2023-02-18 15:25:08 来源：千叶帆 本文已影响人
何国丹
（上海中骏置业有限公司，上海 201107）
房地产行业虽然属于第三产业，但其与第二产业具有较大关联度，对上下游产业的发展均会产生直接或间接影响，并且对国民经济发展具有重要的意义。现阶段，我国实施严格的宏观调控政策，持续收紧银行信贷，导致房地产企业陷入融资困境。因此，有必要探讨房企走出困境的策略，选择适合房企发展的融资方式。
（一）房地产企业融资内涵与特点
对于房地产融资而言，其主要指房产企业在开展项目建设、销售等相应环节中筹资的活动。与其他行业相比，房地产开发差异明显，具有自身的特征。如较长开发时间、较大投资等，这导致其需要大量资金，并且具有较高经营风险。房地产企业主要特点表现在以下几个方面。
1.资金需求量巨大
就房地产开发而言，从获取土地开始一直到完成配套设施建设，都必须依靠充足资金的支持，雄厚的经济能力大大提升企业市场的竞争力。因此，普通融资规模无法满足企业预期的要求，也不能帮助和支持企业的进一步发展与壮大，对于其他企业而言，通常采用的遍地开花融资政策不一定适用于房地产企业。
2.地域差异十分明显
相较于其他行业企业而言，房地产企业对融资要求较高，加上国家管控力度大，在地域上表现出明显的差异。房地产企业进行融资的银行为了使自身风险降至最低，通常在贷款时会坚持严谨、认真的态度，特别是将银根紧缩信贷政策应用于经济不发达的二、三线城市，使很多资金流向具有较高经济发展水平的沿海城市，或向具有较大综合竞争力的房地产企业倾斜，造成中小型房企缺少贷款支持，难以继续开发房屋。
3.贷款规模极易受政策影响
与其他行业相比，房地产企业的特点是在很大程度上会受到相关政策的影响，其中最明显的表现是贷款政策影响，并且政策已经成为关键性要素，对中小企业生存和发展产生决定性的影响。激烈的市场竞争，加上多变的政策，造成我国中小型房企被大量吞并或者直接退出市场、面临倒闭风险。
（二）房地产企业加强融资管理的重要性
1.有助于保障企业对外投资
售出后的房产很难形成大量资金流，因此，房地产企业若不能将大量项目开发出来，积极对外投资，就无法保障企业的正常运转和发展。以我国著名房地产企业为例，碧佳园、万科等没有受限于已有项目的开发，他们不断着手开发国内、国外房地产项目，从而促进市场占有率的提高，为了实现扩大企业的目的，有必要促进房地产企业融资能力的提高，最大限度地发挥融资的保障优势和作用。
2.有助于提升企业品牌效应
在日益激烈的市场竞争中，针对消费者对房屋的高要求，应用常规开发理念已不能很好地满足，想要促进房屋品质的提升，帮助企业树立品牌形象，促进品牌溢价能力的提高，房地产企业就必须采取具有较强针对性且十分有效的措施。部分房企为了抢占先机而占据优越地理位置；
部分企业以最优房屋质量和居住环境获得大量忠实客户，创造出极高的企业商誉；
一些企业为了吸引消费者的注意力，通常会采取低价格和高赠送的方式。以蓝光地产为例，为了使市场份额不断扩大，其高度重视户型设计，通过对空间的充分利用，在保证居住舒适度的基础上加大面积的赠送，将更多实惠带给用户。各家房地产企业在抢占市场份额方面都想方设法采取有效措施，形成百花齐放的局面，然而，无论采取任何一种方式，都需要依靠强大资金的支持，因此，房地产企业的融资工作关键且至关重要。
（一）银行贷款
银行贷款是房地产企业最主要的融资方式，以商品房开发贷款为例，实际指将贷款发放给房地产开发企业，主要应用于建设商品房和配套设施方面。对比其他融资方式，银行贷款的安全性更高，利息更加合理，在房地产融资中占据较高比例。
（二）房地产债券融资
房地产债券融资指企业在未获取大量资金情况下，将一种具有借款信用的凭证推出来，持有债券的人员通过房地产企业获得预计收益，同时到期之后收回本金。一般情况下，债券融资能够快速筹措资金，同时对企业的任何决定都不会产生影响，其作用非常明显。对比银行贷款，债券投资需要更高成本，不可避免会增大企业负担。
（三）房地产证券化
房地产证券化主要指促进房地产投资的转变，使其向有价证券方向发展，借助证券化开展融资工作，能够使证券市场的作用得到充分发挥，使大众化房地产资本与专业化经营成为现实，还能帮助分散投资风险，助力房地产企业的长远稳定发展。
（四）房地产信托
房地产信托指受到委托后的信托投资公司，组织资金筹集活动，进而使房地产项目得以开发出来，从而获取对应收益。从整体角度看，房地产信托主要表现在两个方面：一是不动产信托；
二是房地产资金信托。对比债务融资，房地产信托的回报更加可靠，具有风险较低的优势，它是股权投资的一种，不会增加企业债务，是当前应用最普遍的一种融资方式。
另外，还包括境外融资、小额融资等模式，这些融资方式通常将融资服务提供给一些特殊企业，然而，考虑其具有较高融资风险，未能受到法律的规范监管，通常不被企业应用。
（一）房地产企业仍然以银行贷款为主
近年来，人们生活水平得到大幅度提高，随着购房需求的日益增大，房价出现持续上涨现象，众多资本涌入房地产市场，加剧了企业之间的竞争程度，不断上升的土地价格与材料价格，也进一步推高房地产企业的成本。房地产企业为了获取资金，通常会争取金融机构的支持。就股权性融资而言，通常存在周期较长、程序繁琐、融资费用较高等短板，同时也存在股权被稀释的可能；
其他的债务性融资模式，包括信托公司、基金公司等，针对房地产企业，上述融资公司虽入门标准要求偏低，但是，考虑到其市场不够完善，因此，也没有得到广泛应用。相比之下，银行贷款融资费用较低，想要使成本不断下降，房地产企业会更倾向于房产开发贷款的申请。此种贷款可以在短时间内完成审批工作，进而逐步扩大银行融资范围。由此看来，是否可以获取银行贷款，决定着企业未来的命运。但是，国家宏观政策的不断调控，大大增加了房地产企业获取银行贷款的难度，也造成大部分中小房地产企业，不得不通过并购、重组或转型，来获取生存的机会。
（二）房地产企业上市融资难度较大
在资金成本不足、融资渠道狭窄等多种因素制约下，选取运用上市融资方式的房产公司逐渐增多。此种融资方式具有明显优势，主要表现在企业无须归还募集的资金，可以消除企业归还本息的负担，同时具有资金灵活运用的优势，还能在其获得效益后将效益分发给股东。然而，考虑到房地产公司通常具有较高资产负债比率，会大大增加财务风险的发生，为保障金融市场安全，国家对房地产公司的上市管控严格，门槛较高。大部分房地产公司因此无法满足国家制定的上市标准要求，难以在短时间内成功上市，因此，在后续经营开发中，也就无法利用二级市场的发票增发方式，重新融资，恢复和补充资金“造血”功能。
（三）房地产企业在债券市场融资规模偏小
就房地产企业而言，其债券融资特点包括有偿还款期限、相对较低融资成本、较少附加条件、灵活还款方式等。但国家对作为债券发行主体的房地产企业，也有较高的发行要求和较严的发行标准，只有具有良好经济效益的大企业，才能符合相关的要求和标准，能够借助债券市场进行融资。大部分中小房地产公司，虽期待通过发行本公司债券来进行融资，但受制于企业的经济效益和基本面，偏大的到期有偿还款风险，加上国家规定的发行要求和标准又较高，融资难度大。导致基本上没有中小企业运用此种融资方法，也大大降低总体上的债券发行量，实际上不利债券市场的进步与发展。
（四）房地产企业财务成本偏高
近几年，国家针对房地产企业加强政策调控，银行贷款利率向偏高方向调整。从整体角度看，对比基准贷款利率，房地产企业从银行获取的开发贷款利率更高。而股权及其他融资方式在整个房地产融资市场中所占的比重仍然较少。如果房地产企业不能获得偏低的借贷成本，为了保证企业正常运行，就不得不铤而走险去获取较高成本的资金，用于支持企业的运营，因此，上述情况大大提高了房地产企业的资产负债率，导致企业经营方面的风险不断增加。
（一）强化经营管理，减少依靠
现阶段，我国大部分房地产企业主要依靠银行贷款，资产负债率较高，企业的财务风险较大。如果受到调控政策影响，无法顺利销售，高周转就有资金断裂的风险。由此看来，房地产企业为了获得长远发展，首先，必须开发能够适合市场需求的产品，并以品质保障为基础，提高产品的去化速度，为短时间回流资金提供保障。其次，必须将全面严格的预算做好，将各项成本费用支出控制好，开源节流，落实到位。再次，房地产企业需要转变，即从单一房产开发商变为城市运营商，对管理、运营、建设等配套设施的建设进行强化。只有这样才能赢得客户认可，使其自愿购入产品，达到实现快速回流企业资金的目的，减少对金融机构资金的依赖，实现良性循环发展，促进企业不断进步。
（二）探索多元化融资渠道，满足企业资金需求
在社会经济高速发展背景下，必须大大提高各行各业的专业化程度。对于单个企业而言，为了能够在激烈市场竞争中立足，必须积极改变单一运营模式，编制出优势互补、强强联合的发展战略。据了解，通过对直接资金融合方法的应用，我国一些知名房地产公司通过建立合作关系拿地。一方面，通过风险的分散使企业的经营风险大大下降；
另一方面，能发挥出合作企业各自的优势，将适合和满足市场要求的房屋成功建设出来，同时在开发过程中争取银行的支持，获得建设的资金。结合不同的融资方法，为企业的资金需求提供保障。由此看来，房地产公司必须实现多元化发展，避免集中投资，不断丰富筹资路径，持续减少财务风险。例如，国内著名房地产企业万达，其不仅建设、销售、运营地产，还积极投身于文化娱乐产业，除了分散投资风险之外，还能在多个领域形成筹资渠道，为企业的资金需求提供有力保障。
（三）增强企业风险意识，加强风险管控
很多因素均会对房地产企业产生决定性影响，如国家政策、金融方针、法律规定、市场要素等。因此，优秀房地产企业必须具备抵抗各种风险的能力。融资虽然可以将杠杆效益带给企业，但如果不能合理控制，也会将巨大财务风险带给企业。因此，房地产企业在追逐最大化经济效益时，必须重视预防与控制风险，提前制定应对风险的防控策略，防止不能有效管控风险，将致命后果带给企业。在具体工作实践中，通常需要以企业经营计划为依据，对企业资金的使用量作出合理预测，在融资初期对资金进行统筹安排，除了避免闲置浪费资金外，还要将相应还款计划制定出来，在管理贷后资金过程中，加强联系信托公司、证券公司等金融机构，全过程追踪股票、证券等资本市场。尤其在做出关键性决策之前，拓展研究时间跨度，必须将融资期限涵盖在内。以风险分析法为驱动开展相应工作。假如外部环境发生的变化非常不利，则必须对融资风险来源进行预测，测量融资风险敞口，将风险处置方案和风控措施编制出来。
（四）提高财务人员素养和融资水平
为了有效解决房地产企业融资困境，有必要重视关联人的各种工作。究其原因，主要是人是所有工作的中心，人作为企业核心竞争力，发挥重要作用和价值。这对企业提出要求，必须立足市场规律和国家政策环境，加强培训企业财务人员、管理人员素质能力。例如，解读政策能力、房地产专业素养、市场敏感度等，借助提升人员能力素养，使内部管理水平不断提高。将具有过硬素质、较高技术水平、较强责任心融资人才引进来，将强有力的人才支持提供出来，以便房地产企业更好地开发和创新金融产品。将系统化融资培训工作做好，借助积极高效的培训，促进内部工作人员专业素质能力的提升。除此之外，还必须将内控系统构建出来并进行优化，确保财务部门精准、客观地开展信息核算工作，科学调节和管理企业资产负债率，为流动比率符合融资标准提供保障，使企业财务风险降至最低，促进融资能力水平的大幅度提升。
综上所述，房地产企业作为我国支柱型产业之一，在国家经济发展中的作用至关重要。然而，当前房地产企业融资却陷入困境，这必然会严重影响具有高度密集资金特点的房地产行业的发展。由于我国当前的宏观调控政策对房地产负债规模的限制较为严格，房地产企业必须找到全新的融资渠道，即将权益融资作为融资的主要方式之一，以满足国家当前的调控要求，奠定良好的融资基础，促进房地产企业持续、健康发展。
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