物业公司选择会计管理模式的探索
时间：2023-03-02 19:00:07 来源：千叶帆 本文已影响人
李雪花
社会经济快速发展推动了城市化进程的加速，房地产行业在这一大环境下呈现出前所未有的繁荣景象，造就了物业公司的发展机会。财务管理是企业管理的关键内容，直接关系到企业的盈利能力与未来发展，对于物业公司来说，城市化进程不断加快的今天更要积极重视自身财务管理，解决其中存在的问题并实现持续稳定发展的企业战略目标。本文就物业公司财务管理的特点、加强财务管理的重要意义等展开论述，总结目前物业公司财务管理中存在的问题及对策，期望对相关从业人员有所帮助。
物业公司伴随房地产行业快速发展的同时也呈现出一系列的财务管理问题，这些问题在很大程度上阻碍了物业公司的进一步扩张。针对各个项目安排现行财务会计管理模式存在会计人员工作压力大、投入成本高等不足；
将所有会计工作集中在公司总部进行处理又不利于不同项目会计管理工作的相互融合；
区域式的会计管理模式可以同时完成多个小型项目的财务核算工作，但在大型住宅小区的财务管理工作中并不适用。基于以上问题，会计管理模式的合理选用尤为重要，物业公司应当立足目前财务管理现状进行分析，深入挖掘其中存在的问题并提出相关应对措施，以至于对财务管理模式进行优化并做到合理选用，促使物业公司财务管理水平得到提升，为物业公司持续稳定发展的战略目标实现提供基础保障。
物业公司的会计财务管理内容有多方面，分别是物业公司的整体收入的核算、公司所代为管理的基金的核算、公司中各项费用的支出核算以及公司的代收款项目的核算等。物业针对于房屋使用人以及物业的产权人，在平时生活中使用的公共设施进行维修以及维护的基金称为物业公司的代管基金。在物业的平时工作以及经营活动中，能够获取多方面的收入，物业的主要营业收入以及其他方面的物业收入结合起来，成为物业公司的营业收入。权责发生制被广泛应用在物业的会计核算中，用来计算公司成本费用，通常会根据物业的营业成本以及使用的周期等为依据来进行成本的核算[1]。在物业公司的正常工作中，需要对财务进行管理，通过对公司资金的运转方案以及规划来控制运营成本，并通过资金的筹集来实现利益的最大化，以最小的成本获取最大的利润。这就是物业公司的财务管理，不仅要对公司的资金进行筹集，同时也要对公司内部资源的运行进行控制与整合。因此为了保障公司的正常运行，满足服务的需求，财务管理的相关人员不仅需要合理的规划，筹资的时间与范围来保障公司正常资金的运转，同时也需要进行合理的方案征集，来降低公司的负担以及筹资的风险，在物业公司中承担着重要的管理任务。
财务管理在物业企业中具有重要的地位，凭借着财务管理的特点，承担着物业公司的重要财务管理任务，其特点主要有以下两个方面。第一个特点是覆盖范围较广，物业企业的财务管理在对业主或小区提供管理服务的同时，会包含多种社会服务的特征，财务管理的服务的范围很广，这里的财务管理不仅仅指的是物业企业的本身的财务管理，同时，也包含与企业相关的个人或企业之间的管理，因为物业企业在与个人或其他企业进行合作沟通时，离不开资金的参与，因此，需要企业的财务管理来进行服务，从而与各企业部门的财务工作进行对接，覆盖范围较广。财务管理的第二个特点是综合程度高，物业企业中的财务管理与其他企业的财务管理有一定的区别，物业的财务管理会全程参与到企业的经济活动中，并且能够通过财务管理的价值与形式，综合的反应物业企业的经营状况，相比于其他行业的财务管理，具有更好的优势，能够更加全面的提供多层次特点的服务产品，并且随着财务管理行业的不断发展，也更加强大了综合性服务物业企业，财务管理在物业企业中逐渐成为管理核心。基于以上物业企业财务管理的基本特点，目前经常使用到的财务管理模式有会计驻场管理模式、集中式会计管理模式以及区域会计管理模式三种，不同的会计管理模式存在各自的应用优劣，如会计驻场管理模式规避了地理空间上的限制，可以更为直接、高效地开展会计管理工作，但对会计工作人员的专业素质要求较高，需要消耗大量人力成本，尤其不适用于小型物业项目的管理。对不同会计管理模式加以运用过程中应考虑实际物业项目的基本状况，合理选用以发挥价值。
（一）传递业务信息和财务信息的高效性
物业公司在选择会计管理模式的时候，需要先考虑信息传递的高效性，根据实际情况，选择合适的会计管理模式，从而实现高效准确的信息传递，确保财务信息与业务信息的准确高效性[2]。只有将其列为模式选择的条件，才能确保会计管理模式的信息传递准确性与高效性。在物业会计管理中，有许多信息需要及时的了解，比如物业的收费标准的增减情况，新增添的项目和收入类别，以及物业公司与业主或委员会等对项目收益的比例划分情况等，这些信息对于会计的管理都是十分重要的，因此，需要选择合适的会计管理模式，以更高的效率将有效的信息传达到会计的手中，从而在第一时间进行财务管理工作的核算。
（二）财务会计核算风险的成因及防范措施
在选择物业会计管理模式的过程中，需要考虑会计核算的风险，当确定会计管理模式之后，需要制定一套完善的核算系统来降低核算的风险，通过财务会计核算过程中风险成因的规避等措施来更好的满足市场的发展与实际需求，让物业企业在完善的财务会计核算中得到进一步发展。但实际的财务会计核算中，物业公司没有对其核算体系进行完善，缺少单独的信息管理系统，尽管有部分物业公司也针对此情况建立了相关的财务会计核算信息管理系统，但却无法有效的利用起来，从而会出现一定的财务会计核算风险。在实际的物业财务管理中，有很多类似的案例，很多物业公司因没有完善的核算信息体系，在进行财务会计核算的过程中，出现信息数据不完整的情况，甚至出现财务信息大量泄露的情况，不利于正常的物业会计核算工作，增加了财务会计核算的风险。根据当前的国情来看，大多数的物业企业在进行会计核算中都会受到企业内部以及外部多种因素的影响，从而导致物业企业在进行会计核算的过程中，大大降低核算的安全性与效率，因此，需要建立完善的核算风险防范机制，针对核算中的各种风险进行把控，从而确保物业公司财务会计核算的安全性，保障财务各项工作的顺利进行。
（三）尊重业主方的要求
在选择物业会计管理模式的同时，也需要考虑业主的要求，充分尊重业主的需求。举例来讲，类似于办公楼或商业服务的相关项目，对物业方面的要求较高，需要慎重选择会计管理的模式。此类项目对物业的会计管理模式有一定的要求，会对相关的会计管理模式中的人员配置，项目服务的资金收支权限以及票据的流转程序，投标文件以及物业费的收支，预算等方面都有相关的要求，因此，需要充分尊重业主的要求，尽可能的去贴合业主的需求来选择会计管理模式，在物业行业，此种酬金制服务项目是十分常见，当服务类项目时，需要重视这些要求来选择合适的会计管理模式。
（四）符合相关法规要求
物业会计管理模式的选择要符合国家的相关规定，我国针对于物业行业的会计管理模式有相关的要求，在进行会计管理模式选择的同时，需要满足《会计法》和《增值税暂行条例》等相关法规的要求，在物业的会计管理模式实施中，需要严格遵守《企业内部控制应用指引》的要求[3]。只有满足了相关的法规要求，才能够确保物业会计管理工作的正常开展，最终实现企业的可持续发展。但实际的物业行业中存在着发展不平衡的情况，因物业的工作较为繁杂，且工作人员的能力与素养参差不齐，同时物业的各个项目较为分散，从而导致物业的管理较为麻烦，从这里不难看出，会计管理在物业企业中的重要性，能够有效地加强企业会计财务的管理工作，对物业的各项活动进行财务的监督，从而降低物业行业中财务方面的风险，在遵循相关法规的前提下，以良好的财务管理模式服务企业消除隐患。
（一）营运资金匮乏与使用不合理
物业企业中所占资产比例最大的是物业资源与流动性的资金，是物业企业中的核心所在，只有通过良好的财务管理，确保企业的资金与资源能够合理的运用，才能够确保物业企业的正常运行。物业行业有其独特性，属于典型的管理密集型企业，在人力投入与资源投入方面损耗过大，需要大量的人力与资源来支撑正常的物业工作的开展，但并不是所有的物业行业都能够有大量的资金与资源来支撑企业的正常运转，因此就出现营运资金匮乏与使用不合理的情况，因小型物业企业的信用等级较低，无法从其他途径获取足够的资金来支撑，从而出现资金运转无法支撑发展的情况，这是物业行业中财务管理的一大问题。
（二）会计核算不规范
在物业的财务管理中，存在着会计核算不规范的现象，主要的原因有：首先是由于财务管理人员在进行会计核算过程中的疏忽，部分人员不重视财务管理的工作，从而无法对相关的会计核算工作给予重视，很容易因人员的疏忽而导致会计核算的不规范。同时部分企业因不重视会计核算而没有相关的财务管理部门，甚至没有相关的团队来负责企业的财务管理工作，不利于企业的发展[4]。其次是财务管理核算中的不规范行为，大部分的企业都有相关的财务管理核算制度，对财务核算人员都有严格的要求，但尽管如此，在进行财务分析与核算中会出现执行力不足的情况，出现核算不规范的问题。部分物业企业对核算人员的选择较为随意，没有科学的制度进行培训与学习，对相关的核算制度缺乏了解，难免出现财务处理不规范的情况。
（三）财务分析能力不足
物业企业中，财务管理人员的素质往往决定着财务管理的水平，部分企业因财务管理人员的能力不足，对于资金投入与运转方面的财务分析能力不达标，从而导致出现财务分析不足的情况，缺乏足够的经验来应对财务的各类风险，从而导致财务管理的效率不高。因此，当前，大多数的物业管理部门大都选择具有较多财务管理经验的人员，去改善当前财务管理分析不足的现状。
（一）建立适应物业企业的财务管理机构与体系
在进行物业管理的过程中，为促使物业企业自身的财务管理工作可以更加顺利且高效的进行展开，应当结合企业自身的实际情况建立针对性的财务管理机构，设置对应的财务管理部门。且所选择的财务管理人员应当具备相对应的会计从业资质，具备较强的专业能力，可以对日常物业管理过程中的各方面财务收入与支出情况进行系统性的管理，并及时分析在日常管理工作中潜在的问题等。此外，针对不同的物业项目要选用合理的会计管理模式，如针对酬金制的物业项目，往往在物业服务合同中就有关于会计人员数量以及薪酬的安排，此类情况相对简单，对于物业公司来说只需要按照合同约定的信息进行会计人员的安排和会计相关事务的处理。如果没有做好对应的约定，则可以开展酬金制的会计管理，根据住宅项目、业主与户主的意见进行制度确定，以便快速有效地建立起相关会计管理模式，实现对物业项目中的单据流转、核对、核算以及分析监督工作的有效执行。
（二）完善会计管理核算制度
在进行日常财务管理的过程中，为促使对应的财务管理工作可以更加高效的进行展开，需结合企业自身的实际情况对财务管理制度进行完善。在进行财务管理制度制定的过程中，需要充分评估企业自身的特点以及日常财务管理工作的具体开展情况等，确保所制定的制度具备有较强的针对性，更加贴合自身企业的实际情况。
（三）完善企业内控制度，强化企业监督力度
财务管理工作在日常开展的过程中，为确保各个财务管理环节的准确性，更需要制定好内部监管力度，做好自身的监督与管理工作。结合企业的自身特点，对内部控制制度进行制定，且制度所涉及的范围需要囊括物业公司财务管理工作的各个环节，定期对每个环节的财务管理情况进行回顾，评估是否存在隐患等，确保每一笔收入或者支出数据的准确性。
（四）培养财务管理人员的综合素质
大中型物业企业所服务的业主数量较大，且日常的财务数据核算工作量同样较大。在进行财务管理工作的过程中，企业更需要结合自身的实际情况对财务管理人员的专业能力以及综合素养进行提升[5]。可以通过定期组织培训的方式，组织该部分管理人员对当前最新的财务核算软件或者核算方式进行学习，并及时的帮助该部分工作人员认识到财务核算工作的重要性，促使其在日常工作的过程中可以秉承更加严格且专业的态度开展各方面工作。
（五）加强物业企业的财务成本控制与分析
为促使物业工作能够更加稳定的发展，在日常财务管理工作的过程中更需要做好自身财务成本的控制与分析工作。针对自身财务成功控制工作进行细化并落实到实处，可以有效的控制企业在日常工作开展过程中的财务支出，对于增加自身的企业效益，推动企业自身的发展等均有重要的作用。
综上所述，物业公司会计管理模式有多种，没有固定的原则与恒定的模式，不同的物业公司在选择管理模式的过程中，需要结合本公司的实际经营状况，根据自己物业公司的实际规模与面向人群来提供对应的服务，同时，会计管理模式也受到客户需求等多方面因素的影响，因此选择物业会计管理模式需要切合实际，没有固定的模式与原则，但会计管理模式的选择都需要符合当前的法律法规的要求，同时，满足物业工作以及会计工作的要求，在此基础上去追求更高的经济效益。
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