房地产公司税务风险的成因及应对策略探究
时间：2023-03-04 13:10:03 来源：千叶帆 本文已影响人
文/蒋淑华（广州俊发聚新房地产有限公司）
由于我国市场经济的快速推进，一些房地产公司已经在国内国际市场中占有了一席之地，房地产公司快速发展的过程中也可能伴随着税务风险，一部分房地产公司对于税务风险防范工作管理得不严格，以致于陷入财务风险当中。房地产公司想要稳稳地扎根在经济市场当中，必须合理地进行税款缴纳；
如不按照我国税法规定合理缴纳税款，将会对房地产公司后续的业务发展造成重大影响。因此，房地产公司财务管理人员应该积极采取措施防范税务风险，对税务风险产生的原因进行具体分析，并实施有效的应对策略，进而保证房地产公司的长远发展。
（一）管理机制不健全
在房地产公司的经营发展过程中，房地产公司的融资渠道呈现出单一的情况，公司想要开展投资行为具有一定的困难，进而导致房地产公司的生存压力极大。通过相关数据调查显示，我国大部分房地产公司对收入的提升尤其重视，进而忽视了房地产公司的税负问题，长期发展下去，房地产公司必然会产生高税收的风险，对企业的经营造成严重影响。产生这种问题的主要原因就是管理机制不健全，如果房地产公司拥有健全的管理机制，那么会及时发现公司存在的税务缴纳漏洞[1]。同时，由于房地产公司管理机制的不健全，导致房地产公司的涉税合同没有经过严格的审核，如果签署合同后产生税收纠纷，对房地产公司而言会造成恶劣影响，并且很多房地产公司对于发票的管理比较松懈，没有具体的发票管理流程，很多发票都不具备合规性，当房地产公司需要查验发票时，时常出现发票不完整与发票签署不合理的情况，对于房地产公司而言，非常不利于内部财务的长远发展，严重阻碍房地产公司的稳定运行。
（二）税务风险防范意识不足
在房地产公司运营过程中，公司领导层人员普遍对经济效益过度重视，把管理房地产公司大部分的精力放在追求经济效益方面，认为经济效益就是房地产公司发展的全部。领导层人员不具备识别税务风险的能力，并没有防范税务风险的意识，对房地产公司的税务风险防范工作不重视。认为税务管理工作只是财务工作的一部分，不需要特别重视，只要公司可以取得良好的收益，公司就可以长远地发展下去，并且会发展得越来越好。房地产公司高层领导人员的税务风险防范意识不足，也会引导公司财务工作人员对税务风险防范工作的不重视，认为领导人员都不重视，肯定对公司的工作运行没有作用，长此以往，房地产公司势必会产生税务风险隐患，进而制约房地产公司其他相关工作的顺利开展[2]。另外，由于税款对于房地产公司而言是一笔较大的资金流出，会降低房地产公司的利润，一些房地产公司为了提高公司的利润，或者管理人员为了提升个人的业绩，使用违法的行为偷税漏税，这样的行为会导致房地产公司陷入财务风险当中，对于房地产公司的发展而言非常不利。
（三）税务筹划人员的能力不足
在房地产公司的税务管理工作过程中，存在着税务筹划人员能力不足的问题，税务筹划人员对房地产公司的潜在支出难以判断，导致成本的控制工作没有办法顺利展开，如果房地产公司的成本控制工作不能起到控制作用，那么当房地产公司在投资时，会出现大额税务支出。另外，由于税务筹划工作人员在房地产公司税务管理过程中占据重要地位，当税务筹划人员的工作能力不足时，无法完成税务筹划工作，当房地产公司需要税务筹划具体资料，并要求工作人员提供资料，会出现税务筹划报告不具备准确性的情况，对于房地产公司管理人员而言，完全不能进行参考。因此，税务筹划人员的能力不足，会导致房地产公司出现税务风险，税务筹划工作是房地产公司缴纳税务的基本工作，税务筹划人员筹划的好坏直接关系到房地产公司缴纳税务的状况，如果筹划工作没有做好，缴纳的税收可以出现不合理的情况，进而产生财务风险，对于房地产公司的日常正常运行而言具有严重地影响，不利于房地产公司的长期发展。
（四）税收政策影响
随着税收政策的不断调整，在不同的经济发展阶段会实施不同的税收政策，我国目前正处于经济转型期，税收政策也会随之调整，而税收政策的不断调整，对于房地产公司而言，会增加把握税收的难度，如果房地产公司财务公司人员没有积极跟进税收政策的变动，很容易存在税收风险。再者，房地产公司与税务机关的税收信息不对等，税务机关在接收到最新税收信息时，没有对税务信息与政策的改变大力宣传，房地产公司并不了解这些税收信息，进而无法随着税收政策的调整改变公司的税收管理。并且很多房地产公司财务部门对税收政策的理解，只停留在表面层次上，没有深度理解其包含的法律法规。同时，在房地产公司从事税收管理的工作人员，他们对于金融知识与税收法律法规没有良好的掌握，其专业素质满足不了公司岗位需求，当工作需要接触到税收政策时，无法真正理解税收政策的真正意义，实际工作当中会处处受到阻碍，并不能有效地完成本职工作，导致有限公司在生产经营过程中产生偷税漏税的情况，对于公司的长远发展非常不利[3]。因此，可以看出，房地产公司会因为税收政策的变动产生财务风险，当公司税收工作人员素质能力不高时，根本不能及时跟进税收政策的调整，导致房地产公司正常经营受到阻碍。
（一）健全管理机制
房地产公司想要避免出现税务风险，必须健全管理机制。
首先，充分了解我国经济市场的实际发展情况，并与房地产公司的实际情况相结合，明确公司在经济市场中所处的位置，进而可以根据实际情况健全管理机制，促使管理机制可以符合房地产公司需求，该机制才能发挥出重要作用。其次，房地产公司应该明确各部门的职责与工作人员的岗位职责，安排税务岗位职责时，应该具备科学性与合理性，保证税务工作可以在房地产公司内部顺利开展。同时，对于房地产公司的所有涉税合同，都要实行严格审核，避免由于合同审批得不严格，出现不确定的条例，产生严重的税务风险。房地产公司与其他企业或者个人签订合同时，都应该与合作方明确税务问题，经双方共同探讨制定出符合双方要求的合同，并明确标注双方应该承担的税务责任与义务，严格按照我国法律法规完成申报纳税，房地产公司的财务部门必须按照制定好的真实财务报表向税务机关申请缴纳税款。最后，房地产公司对发票管理应该进行规范，明确发票合规化管理对避免产生税务风险具有一定的作用，其中，房地产公司购买发票、领用发票、开具发票与报销方面都需要按照相关条例严格规范，并要求财务人员在管理发票时，必须按照管理流程进行，每一个步骤都需要符合房地产公司的发票管理条例。如果发现工作人员在管理发票时，出现违规管理的情况，主管人员应该严格对其进行批评教育并告知发票管理对于公司而言的重要性，要求其在以后的工作中以严肃认真的态度对待发票管理工作，避免出现税务风险，促进房地产公司的长远稳定发展。
（二）强化税务风险防范意识
房地产公司想要规避税务风险，必须强化税务风险防范意识。首先，房地产公司高层领导人员应该具备有效的税务风险防控意识，从管理思想上提高对税务风险防范的重视程度。由于税务风险的特定性，不仅仅需要房地产公司的申报纳税工作人员与会计工作人员具有较高的专业水平与个人能力，也对工作人员的个人法律素质有一定的要求，面对这样的情况，房地产公司应该提升公司的整体素质，在发生税务问题时，不要单一地问责财务部门，而是从领导人员到部门员工，全部人员都要承担相应的责任[4]。其次，房地产公司领导者要转变税务风险防范意识，不要把所用的税务风险防范工作全部依赖财务部门完成，要从公司整体的角度出发，提升房地产公司所有工作人员对于税务风险的防范意识。再次，房地产公司管理人员要积极学习税务风险防范措施与税务管理制度，保证房地产公司在经营生产活动中可以有效避免发生税务风险，促进房地产公司的稳定发展。最后，房地产公司应该树立正确的缴纳税款意识，只有公司从高层领导人员到基层工作人员都具备良好的纳税意识，公司在开展税收管理的相关工作时，所有相关部门才能积极配合税收管理工作，进而有效控制房地产公司的税务风险。为了更好防范税务风险，房地产公司需要制定税务检查制度。要做好事前预案、事中控制和事后补救工作。其中，房地产公司要开展自查，查摆公司自身在税务工作中的漏洞，及时按照公司拟定的税务应急方案开展自查工作，具体内容包括单据和发票的真实性与合法性以及业务流程的自查，并做好与税务机关的沟通协调工作。当然，在进行税收风险防范工作时，必须注重房地产公司所取得的经济效益，工作人员应该做出合理的税收策划方案，筹划方案时要从整体的角度出发，充分考虑到个税的高低，在依法缴纳税款的基础上，也要重视房地产公司的整体利益，进而全面提高房地产公司税务风险防范意识，促进房地产公司在规避税务风险的同时可以取得良好的经济效益。
（三）提高税务筹划人员能力
在房地产公司的日常工作中，应该不断提高税务筹划人员的能力，主要是工作能力与道德素质方面。想要提高税务筹划人员的个人工作能力，必须注重对税务筹划人员的培训。
首先，房地产公司可以制定内部工作人员培训制度，要求工作人员参与到职业技能培训当中，并由领导人员对完成后的工作人员进行考核。只有通过考核的工作人员才能继续进行相关工作，如果没有通过考核则要求这些人员继续参与到培训当中，要求他们端正学习态度，明确职业技能培训对于岗位工作的重要性；
如果长期不符合考核的要求，房地产公司应该要求其进行转岗。税务筹划人员的主要工作就是筹划缴纳税款，站在房地产公司的角度，筹划出公司应该缴纳的税款，避免出现偷税漏税的情况。以城镇土地使用税与房产税申报为例，说明房地产公司如何合理进行税务筹划。在房地产公司经营管理中，由于销售开发商品房需要进行土地使用权的转让与分割，所以在一个计税年度内房地产公司实际拥有的土地面积是在不断变化的。房地产公司的税务筹划人员要及时对于存量商品房占有的具体土地面积开展实时的信息登记，并根据相关要求按时计算和缴纳城镇土地使用税。同时，按照国税发文件[2003]89 号的规定，房地产公司出租、自用以及出借的属于公司的商品房，需要公司的税务筹划人员按照文件要求按时缴纳房产税，具体的时间点是从商品房使用或者交付的下一个月开始计征。其次，应该提高税务筹划人员的思想道德素质，由于筹划人员工作的特定性，他们需要面对大量的税务资金，这些人员必须具备良好的思想道德素质与良好的法律观念，在面对大量资金时，坚持遵守职业道德，避免出现违法乱纪行为，进而保证合理规避房地产公司税务风险[5]。最后，应该给予房地产公司税务筹划人员外出进修的机会，帮助税务筹划人员学习到更先进的税务筹划工作知识，提升个人的工作能力，促进房地产公司的长远发展，并取得良好的发展效果。
（四）及时学习最新的税收政策
在房地产公司的税务管理工作中，应该要求高层领导人员以及工作人员及时学习最新的税收政策。
首先，房地产公司全体人员对财务知识必须有一定的了解，并加大对税收政策变化以及调整的关注程度，设立专职岗位要求岗位工作人员与税务部门对接，当税务部门出台新的政策条例以及税收调整时，可以第一时间了解税收政策的调整内容与具体调整时间，并根据税收政策的调整内容，调整税收筹划制度，使房地产公司税收筹划制度的作用可以充分发挥出来[6]。其次，可以根据税收政策的需求建立一套科学的税收筹划信息系统，这个系统的主要作用就是储存税收筹划信息与税收政策信息，当房地产公司领导人员需要了解内部的税务信息时，可以从该系统中调出税收筹划信息，有利于领导人员对房地产公司的税收情况进行了解，并及时掌握最新的税务政策变动情况，进而在税收政策发生变动时，可以及时了解，避免出现由于对税收政策了解不及时产生税务风险。同时，房地产公司可以建立税务风险预警体系，风险预警主要是根据税务缴纳规律以及多种信息，当发生税务风险时，会发出税务风险警报，进而及时解决财务风险。并且房地产公司应该定期检查税务，对税务风险进行评价，找出税务风险高的部门与人员，通过分析与总结，得出房地产公司税务风险的分数，进而可以从整体上评价房地产公司的税务风险。
另外，房地产公司应该加强对税务工作的监督，目前，很多房地产公司都在使用税收预测，主要是根据房地产公司涉及税务的历史资料，以及房地产公司现有的条件与要求，对房地产公司的税收进行科学化的预测，进而可以提供可靠的税收准备，房地产公司可以依靠税收预测制定税收缴纳计划，有效达到规避税务风险的目的，促进房地产公司稳定发展。
结论：
通过以上对房地产公司税务风险的成因以及对策进行的分析可以看出，想要避免税务风险，就要积极使用具有针对性的策略，这些策略在实施的过程中，需要房地产公司领导人员实时根据策略实施进度，防止出现策略实施无效化的情况。同时，房地产公司对于税务工作应该进行有效的筹划，保证房地产公司所有经营活动的开展，都完全符合我国法律法规，按照我国税收法严格履行纳税义务，实现房地产公司可持续性发展的战略目标，并针对税务风险采取一些手段，避免房地产公司出现税务风险，进而促进房地产公司取得良好的经济效益，能在经济市场中占据一席之地。
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