田子坊上海历史街区更新的“自下而上”样本

“田子坊”的前世今生

田子坊位于上海市卢湾区泰康路210弄，其建筑实体的前身为上世纪初在街区内逐渐聚集起来的弄堂工厂建筑，现在已经汇集了10多个国家和地区的160多家视觉创意公司。田子坊所在的街区由各式里弄住宅、花园住宅和里弄工厂混杂组成，建筑风格具有明显的上海特色。今天的田子坊已经远远超出了最初里弄工厂的范围，其概念早已扩展到了整个街坊和周边。大体包括今上海卢湾区打浦桥西北部，东临思南路，西至瑞金二路，南临泰康路，北抵建国中路的区域。在这里，旧工厂改造和里弄建筑更新有机结合，一个个充满着浓厚艺术气息的工作室、展厅、画廊让里弄住宅和里弄工厂散发着时尚的光芒。

田子坊街区的历史地理

田子坊街区历史上位于上海原法租界第三次扩张区域内的中央区南端。街区形态成型于1920年代，现今南侧泰康路当时还不存在，仅仅是一条没有名字的断头狭窄通道。在泰康路没有正式开辟铺设以前，如今道路南北的地块是一个整体，并向东延伸至现今重庆南路范围。通过1920年的历史地图，可以看到街区仍然保持着江南水乡农耕形态，街区周边分布着多条河道，依傍河道散落建造了少量江南水乡传统聚落形态的民居建筑。直到1926年泰康路(初建时路名为贾西义路)的正式铺设，才使原本连接一体的地块划分为三部分，即泰康路南北街区和思南路东街区。

伴随着原法租界第三次扩张区域日益深化的城市化建设，田子坊街区在历史上逐渐承载了特殊的区位属性，也直接影响了街区内多类型住宅建筑和里弄工厂的共生共存。街区北面、西面相邻区域为原法租界核心高档住宅区、重要的司法机构和市政部门密集区域，同时北侧还聚集了震旦大学、广慈医院、巴斯德医学研究所等等医疗、教学机构，这些大型医疗机构与司法机构的设置均反映出该区域处于法租界边缘区域的特征；街区南面为原法租界边界，散布着大量临时搭建区和高密度里弄住宅，并与华界隔河相望。受此影响，田子坊街区内住宅建筑类型表现为明显的城市边缘特征和过渡性特征。街区南部住宅建筑类型多为石库门里弄，街区北侧、西侧住宅类型受到了相邻街区住宅类型的影响，多为花园住宅和新式里弄住宅。街区东南角非常靠近原法租界边缘历史河道——罗家湾、肇嘉浜河，为了追求便利水运条件，这里自1920年代就聚集了多家中小型工厂企业。至此，街区内多类型住宅与里弄工厂成为了两大类功能性建筑对象，这一多样性构成特点直到今天依然非常凸显。

通过1940年和1947年的街区地图相比较，街区内产业建筑构成由于地处原法租界边远地区，一些污染较为严重的产业(如五金行业和化工业)聚集在这里，并形成了一定的规模。街区内除居住建筑外，主要被化工、食品、五金等行业的小手工业者和工厂所利用，1940年街区内工厂有20多家，至1947年工厂有17家左右。

新中国成立以后，田子坊所在街区的建筑功能经历了“解放”和“改革开放”两个阶段的转变。

解放初期，公私合营和社会主义改造使得这个街区的私人作坊被一一摒除，原来的小手工业作坊被改为民居，原来的单家独院的新旧式里弄住宅也在经历了“文革”等特殊时期后变成数家同住的公房。街区内原有的中型、大型里弄工厂，逐渐转型为国有工业企业。街区内这些国营工厂在新中国成立初期发挥了一定的作用，逐渐成为了街区主要的经济力量，但是随着城市化进程和新型工业的发展，这些工厂由于不能适应新时代的需要而被逐一废弃。到1980年代末期，街区内各地块基本形态和布局方面没有太大变化，发生变化的是街区内产业建筑的逐渐废弃和空置。

田子坊当代命运转折

从1980年代末起，在改革开放的推动下，街区内原有的居住功能与工业生产相安无事的混合状态开始发生了巨大的变化。1994年至2003年，卢湾区部分原市(部)属工业企业，在行业结构、资本结构和布局结构上逐步进行了调整，实施了大规模的“关停并转”，其中转产的工业企业大部分转为服务型“三产”企业。田子坊街区的工业企业无一例外，原有的工业厂房大量废弃闲置。街区内的“上海针织十九厂”“上海人民针厂”“上海斯米克金刚石工模具厂”均实施了“关停”；“上海食品工业机械厂”、“上海钟表塑料配件厂”由工业企业转变为服务型“三产”，最终成为工业楼宇，提供厂房出租服务。

街区内相关企业进行的转产改革，促进了田子坊街区功能的全面转变，大部分原有的工业厂房和小手工业作坊被拆除和闲置，为新型产业的进人提供了机会。这一时期也可以看作是田子坊诞生的前夜。

街区内建筑功能转型的动因，除了受到里弄工厂“关停并转”因素影响，开始为空置厂房空间引入新型产业创造条件以外，还受到了周边房地产开发浪潮的影响，并为后期“田子坊二期”的启动和田子坊“石库门弄堂主题”独特个性的出现，创造了至关重要的先决条件。1992年在全上海市率先进行“斜三基地”毛地批租，拉开卢湾区大规模旧区改造的序幕。田子坊所在街区内也逐渐实施了局部“拆旧建新”的房地产开发，例如吉大公寓和思南公寓、深发展公寓、思南新苑等等。

这一时期，原泰康路马路菜场成功地迁人废弃厂房，给卢湾区政府以及相关职能管理部门带来了全新思考，对街区内空置厂房资源利用模式形成了深远的影响。这一改革是由街区主管部门打浦桥街道率先提出，主张不依靠国家投资，利用街区内废弃厂房资源，改善街区配套设施条件。

1999年初，卢湾区政府主张通过强化街道文化主题性特征，为卢湾区文化市场增添特色街道，并以特色商业的积聚效应，最终带来经济收益。此前泰康路、思南路交叉口附近在1990年代出现了少量经营古玩字画收藏交易的店铺，并形成了集聚效应。随后，卢湾区政府开展了扩展泰康路工艺品街道特色的工作，试图通过旧厂房、旧仓库的转让和置换，引入国内外一批从事创意设计的艺术家、画家和设计师加盟，将泰康路营建为工艺品特色街道。这一工作计划开启了为泰康路引入灵活商业业态的更新利用思路。

随后在街区里弄工厂中，创意产业的利用模式逐渐显现。1998年12月，引入一路发文化发展有限公司。1999年8月，画家陈逸飞在泰康路210弄2号甲设陈逸飞工作室。2000年5月，在市经委和卢湾区政府的支持下，泰康路210弄进行了整体改造。2001年初，摄影家尔冬强在泰康路210弄2号乙设汉源文化艺术中心。2001年10月，泰康路210弄3号的原上海食品机械厂的5层厂房被改为艺术创作中心。2001年，画家黄永玉以《庄子》中一位画家的名字“田子方”的谐音，为泰康路210弄为起名为“田子坊”，寓意艺术人士聚居地。

至2002年，田子坊艺术文化街已初步形成。经过对街区内的老厂房进行的持续性改造。泰康路210弄从一个杂乱、无名弄堂工厂区逐渐变为文化名人聚集、艺术文化活动日益频繁的区域，其城市地位、形象开始发生转变。总共开发了旧厂房2万余平方米，吸引来自18个国家和地区的70余家企业，并形成了以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色。田子坊的文化服务性质的城市公共性大大增加。

自马路菜场入室改造至田子坊艺术文化街初步成型，田子坊对于“废弃空间”的利用经营模式已经逐渐形成，一种“自下而上”的模式初露头角。

“自下而上”的利用经营模式

伴随田子坊工厂区域改造整治的日益深入，其社会知名度越来越大。然而，街区中部的石库门里弄建筑却被正式划定为旧区拆迁改造的预备对象，受到周边房地产开发的影响。2000年后，由于打浦桥商圈的发展以及2010年世博会的利好消息，泰康路周边地块的商业价值再次凸显。在2004年公布的《卢湾区新新里地区控制性详细规划》中，要将田子坊所在地块打造成商业、居住、文化休闲为主体的综合性社区。2004年公布的详细规划图示中房地产开发模式为拆除新建，如按其实施，泰康路北侧原有的石库门里弄、新式里弄、花园住宅都将被高楼大厦取代。

2004年，泰康路274弄、248弄列入拆迁范围，土地招拍挂中标公司为台湾日月光地产公司，该公司也是泰康路南侧新新里地块的开发商。在拆迁公示的作用下，这两个弄堂的居民进入到了搬迁的准备状态中。一部分居民在拆迁协议拟定之前，就提前迁往他处居住；另一部分留守的居民也多为老年人。街区中部的石库门里弄建筑大量空置，弄堂的生活秩序渐渐混乱。然而，由于泰康路南侧街区加入了轨道交通地下建设的因素，其地上开发受到了种种约束和调整，街区的拆迁开发难度加大。泰康路北侧街区的拆迁也迟迟不能落实。于是，2005年开始，街区内空置的住宅迅速地出租，争取拆迁之前的利用价值。里弄住宅的功能也伴随着出租，引入了多种服务业内容。

在这个过程中，里弄居民通过租房，使自己生活得到了改善。例如，住在泰康路210弄15号的居民周心良，首先想到自己的房子能不能也像老厂房一样租给创意产业相关的设计公司，从而获得更高的租金收益。这位新疆回沪人员每月只有507元退休金，生活在上海很艰难，于是他将一楼天井的32平方米房间出租给一位服装设计师做门店，月租金3500元，他花了1000元租了二楼房子居住，本人又被设计师邀用，月工资1000元。如此，他凭一间石库门每月就有了3500元的纯收入，比退休工资高了7倍，生活一下子得到了很大改善，而且他的破旧石库门也被设计师维修一新，成为风味十足的艺术坊。

在田子坊创意集聚区建设和街区中部拆迁公示、短期租用同时运作的阶段，上海市对于历史街区、历史建筑保护的呼声日益强化。早在2003年，上海市政府在《上海市中心城历史文化风貌保护区范围划示》中确定了中心城12个历史文化风貌区的具体范围划定，其中衡山路一复兴路历史文化风貌区恰好紧邻田子坊街区北面。田子坊街区中部的新旧里弄建筑、花园住宅、里弄工厂逐渐实现的功能转变以及由此带来的社会反响，受到了社会各界的关注。然而，每每谈到历史街区保护和整治，都会涉及到政府主导、政府投入的问题，这也成为了田子坊街区面临的问题，如果拆迁不能够得到落实，那么街区的发展将失去资金投入的来源。

2004年，泰康路成立了“泰康路艺术街管委会办公室”，简称“艺管会”。艺管会是授牌经营，作为街道办事处的一个办事机构总揽田子坊的招商工作。负责范围为210弄工厂改造区域。

2005年，伴随居民自发出租行为的扩展，泰康路民间自发组织成立了“田子坊石库门业主管理委员会”，负责街区里弄住宅建筑非居住功能比例统计和业主联系工作。

2004～2007年期间，街区街道办事处、泰康路艺术街管委会等多家部门，通过人大、政协多方途径向市政府、区政府建议提案，要求放弃原有拆迁建设的开发模式，推动泰康路街区通过灵活方式拓展街区历史资源利用方式，在里弄工厂自有资源灵活利用的经验基础上，将利用模式拓展到整个街坊。

旧城区改造复杂性、矛盾性的出现

伴随街区中部待拆迁弄堂中越来越多的住宅建筑招租、出租，街区内住宅建筑逐渐成为了泰康路210弄创意产业相关业态的关注区域。弄堂里的店面逐渐增多，租用模式多种多样，甚至有些混乱，还出现了“二房东”、

“三房东”的情况。另一方面，由于大量的住宅建筑出租后转变了居住使用功能，成为了餐饮、娱乐、休闲、服饰功能内容。出于建筑空间的独特性以及区位便利性，这里的商业氛围迅速升温，人气大增。

依据2007年卢湾区建中居委会的统计数据，至2005年8月，泰康路210弄工厂区域北部石库门住宅底层楼的28户居民陆续将房间租了出去，并同时出资整修了弄堂里的路面、路灯和环境，添置公共休闲桌椅和布伞。区域房租价也从2004年的平均每间3500元上涨到了4471元。

至2005年底，延续泰康路210弄石库门住宅的出租势头，街区中部的石库门里弄住宅也积聚了大量的非居住功能店面。石库门建筑中的店铺并未完全延续田子坊原有室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色，而是围绕田子坊产业特色需求，增加了休闲、娱乐、餐饮等服务配套内容。这里的消费者最初多为在田子坊工作的群体。

受到市场经济浪潮的冲击，街区居民对于居住功能转变的“居改非”状况，出现了多种声音，并分化为了多个不可调和的冲突矛盾群体。冲突与矛盾问题集中于利益分配问题、非居住功能扰民问题。利益分配问题凸显于二、三层住户，其住宅出入多没有独立通道，使得其租金远不及底层住宅租金价位。而扰民问题首先出自方方面面的噪音问题，一方面随着酒吧、餐厅、设计工作室等功能的引入，建筑外墙大量加设空调外机，昼夜运转产生噪音；另一方面，位于底楼的酒吧、餐厅，均将营业范围扩展至室外的弄堂中，而营业时间又多延伸至凌晨，楼上及周边居民的正常休息受到很大影响。此外扰民问题还涉及到卫生、消防等方面，由于街区里弄建筑的各类配套设施均针对居住功能设置，并不能解决餐饮业等服务功能所需要的污水处理和垃圾处理等卫生需求；另一方面由于服务业积聚了超过原住民数倍的游客同处一条弄堂，使得本已狭窄的消防通道更加无法通行，周边居民对于弄堂的消防隐患存在着很多顾虑。完全市场化的居改非状况，使得街区内的里弄建筑时常进行装修改造，一些业主为了使得建筑更具个性和使用的便利性，对建筑的结构部分也进行了随意性的拆建，由于街区处于“待拆迁”的状况下，

卢湾区建设部门也没有针对性的管理办法能够介入管理，建筑的结构安全隐患逐日增加。

“自下而上”空间利用模式探索，从“杂乱无序”到“条理分明”

街区中部里弄建筑自发“居改非”使用模式所凸显的“杂乱无序”很快被迅速升温的商业人气所覆盖。据建中居委会对于街区中部待拆迁区域“居改非”店面入住进程统计数据分析，店面从无到有、逐渐增至30家用了2005年初至2006年4月约14个月的时间，而由30家增至100家，时间缩短至2006年5月至2006年11月约6个月时间。至2007年初，聚集在石库门里弄中的店铺已经超过了140家。

这一时期的街区内，里弄住宅区域的店铺并不具备创意园区的整体性，而是由市场需求随机增加和更替，体现出“自下而上”的无组织状态。

由于街区中部两个弄堂属于待拆迁区域，伴随着无序的房屋出租和非居住功能引入，街区进入到了全方位的更新利用当中。很快表现出来的现象是：租金高低无度、商业无人纳税、改造随时进行、安全无人过问、居民怨声载道、冲突时常发生，这一片待拆迁区域几近变为违章改造自由区域。虽然对于待拆迁区域的商业利用无可厚非，但是各相关职能管理部门对于待拆迁区域的管理均无法可依，这种束手无策的状况亟待改善。

至2007年初，田子坊街区的旧城更新现象在各级政府部门中形成了多种多样的方案与建议。一部分意见认为应当坚持2004年已确定的规划要求，尽快开展对于街区中部的拆迁建设工作，将现有业态引入泰康路两侧即将新建的临街裙楼中；另一部分意见则是看中泰康路北侧里弄建筑“居改非”旧城更新的模式，以及街区内已经积聚起来的里弄商业氛围，建议政府介入整体性管理，规避各种现实问题，让里弄建筑中的商业模式有特色地发展。迫于街区土地持有公司对于田子坊所在街区里弄建筑开发的力不从心，也迫于世博会的逐渐临近，卢湾区政府接受了对于田子坊街区整体保护利用的基本策略。即希望通过尝试灵活多样的开发利用模式，发扬田子坊创意园区前期积累的开发经验，对街区使用状况“杂乱无序”的里弄建筑进行全面整治。将田子坊街区列为卢湾区“居改非”试点工程项目，确定由卢湾区房地局负责赎回待拆迁土地，为土地持有公司更换开发用地作为补偿。这一举措具有革命性的开创意义，是田子坊街区拆与留的关键转机。

至2008年初，卢湾区的多部门联席工作成果已经有所显现。“待拆迁土地赎回”工作完成；原规划中高层商业地产开发的住宅用地调整为保留居住用地和商住综合用地，既保证了街区历史建筑的最大限度保留，同时又为适当的“居改非”改造和消防、卫生等辅助设施建设编制了详细规划。“田子坊”被卢湾区列为“迎世博”三张名片之一。2008年4月，随着卢湾区田子坊管理委员会的挂牌，田子坊的原初概念范围得到了全面扩展，田子坊街区的经营和管理终于由“民办”转为了“公管”。

田子坊管理模式的适时转变，带给街区许多关键性转变：对于利益分配问题，由管理委员会作为第三方进入到居民和商户之间，一方面针对各层居民利益分配失衡的状况进行统筹管理，确保有出租意愿的建筑楼面均能达到租金价值最大化，并通过年度税金返还的方式平衡各层利益的差异性；另一方面，管理委员会通过工商注册和银行信用卡终端使用等关键环节的介入性管理，对“居改非”所衍生的各类问题提出协调管理办法。在政府管理逐渐介入后，田子坊街区实现了从“杂乱无序”到“条理分明”的转变，街区的品牌效应逐日凸显，在2010年上海世博会期间，田子坊更是作为上海市的特色旅游项目广受好评。

上海地方特色旅游的全新定义

自2005年田子坊街区中部石库门建筑开始大批量出租，田子坊艺术街管委会与建国中路居委会等部门即已开始尝试借助泰康路210弄艺术街的商业活力，在相邻弄堂探索以石库门建筑为主题的旅游观光开发模式。并开展了针对田子坊街区的功能拓展概念策划，将街区内的田子坊一期“里弄工厂创意空间”和田子坊二期“石库门里弄创意空间”有机结合。在里弄工厂创意园区改造中，田子坊试图由“创意孵化基地”转型为中国创意园区中独具“石库门文化”特色的品牌。而街区中部的石库门里弄社区，将通过创意产业激活历史资源，试图将田子坊街区积淀的上海大众生活形态，以及多样的新旧里弄建筑典型空间，转变成为海派文化的活态展览区和里弄生活的真实体验区。

在创意街区的未来定位中，田子坊已经具备了创意产业集聚地和传统里弄风貌展示地的双重身份。

结论：历史街区改造利用全新模式的探索

回顾田子坊街区十年间的发展历程，可以看到历史街区保护利用的模式创新。上海的历史街区更新已经拥有了多种不同的模式，例如“新天地”模式属于完全商业开发模式，并不包含历史保护的内容；“八号桥”为设计主题模式，通过集中资金投入，积聚国际设计品牌进驻；“思南公馆”是以老洋房整治利用为目标的模式；“建业里”是整体翻建石库门里弄模式。田子坊街区采取的“自下而上”模式，开创性地区别于其他街区整治案例。为了保留街区自发形成的商业活力，同时保留卢湾区越来越少的里弄建筑历史资源，卢湾区政府突破性地开展了关键性的控制性规划调整、土地赎回工作。街区经历了约三年的“自组织”开发利用后，政府各相关部门再一次介入了街区的管理工作。自政府管理介入后，逐渐实现了“发挥‘田子坊’品牌效应，把文化创意业发展与历史文脉传承、旧区软改造结合起来”的定位。

随着2008年田子坊管委会的成立，由卢湾区政府每年出资1000万元，对田子坊街区内的下水道、化粪池、绿化、建筑风貌等公用、共建配套设施进行改造和维护保养。田子坊社区内公房、私房住有约1500户居民，其中近一半的老石库门为老式倒便器住房，这部分倒便器房将改建为抽水马桶卫生间。在完善街区整治利用的同时，使原住民的居住生活条件得到改善。

通过田子坊里弄建筑保护利用的成功开展，里弄遗产价值得到了前所未有的再认识。里弄建筑作为独具上海地方特色的建筑遗产类型，受到了社会各界的关注。田子坊模式对于上海历史街区更新思路形成了深刻影响。

但另一方面，在旅游经济的推动下，田子坊街区里弄建筑更新利用模式，已经突破了历史街区遗产保护的利用底线，其商业开发的比重远远超过了历史街区保护和石库门建筑遗产保护的基本要求。在现实的田子坊街区中，里弄建筑更多地被作为旅游产业的附属展品，并未获得应有的重视和尊重。为了保持田子坊里弄建筑地方特色，街区的未来发展中，应更加注重对于街区历史建筑、历史弄堂空间的原真性保护，田子坊地方建筑特色属性才可以越来越受到强化，使保护与利用有机结合。田子坊街区以其宜人的建筑尺度，多样的建筑形式，丰富的街巷空间，多姿的社区生活和便捷的城市区位，充当起上海城市文化的诠释基地。

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