世界经济学家众议中国房市泡沫
时间：2020-05-24 05:18:44 来源：千叶帆 本文已影响人
中国房地产业自2007年进入高度繁荣期，而在过去的八年中，北京的房价上涨了八倍。飙升的房价甚至影响到了婚姻关系，因为许多人认为只有能买得起房子，才具备结婚的资格。
中国政府十分重视房地产繁荣带来的经济泡沫，并于近期出台了一系列新的政策以限制房价的过快增长。一些投资机构认为，中国政府举措抑制了房市的需求，中国的房价已开始走向下坡路。
但是，这些举措是否有些姗姗来迟?如果中国房地产业的泡沫破碎，又会给世界经济带来怎样的影响?
不可低估中国的经济增长
最近，中国房地产临近崩溃的喧嚣又起，实际上这种世界末日之类的闹剧，自从中国改革开放三十年以来就从未停止过。夸大房地产泡沫破灭的恐惧，低估中国经济的活力、看轻中国领导人应对新挑战的能力。
肯定有人会想到，投机行为支撑着房地产价格。税制改革限制了地方政府的税收份额，于是需要大量开发土地以增加税收。各级政府都在努力维持经济的高增长率，相互都不希望看到房地产和建筑业的萎缩。
这就给予投机者更大的信心，政府不会让房价下降。同时，由于资本市场的限制和银行储蓄的负利率(利息低于通货膨胀率)，投资者缺乏可替代的投资选择。导致许多人认为控制房地产价格的行政措施只是临时的，最终也是没有效果的。
尽管有着各种各样的困难，用更宽广的视角来评估中国房地产的发展也是十分重要的。中国正处在快速都市化的阶段，50％的人口生活在城市。这就意味着，未来数十年对新建住宅的强劲需求，再加上持续的经济高增长率和国民收入的提升。
我们目前所看到的，房地产供过于求的阶段只是暂时的，很快就会被不断上升的需求所超越，空置的住宅会被填满。而且，住宅建设的国际关键标准指数也说明中国的房价并未超出界线。居住用地的投资作为国内生产总值的一部分，这一情况也与上世纪五十年代的日本类似。
因此，即使房价在短期内有所波动，但长期来看，中国的房价有着充足的理由保持长期上升的趋势。短期的调整也许是痛苦的，但远称不上是灾难。
有着20％的抵押贷款首付，中国的住房投资与房价调整前举债投资的美国不可同日而语。而且，由于中国政府具备对银行资金进行再分配的强大控制能力，银行破产的风险几近于无，因此大多数银行内部人士并不相信会发生房地产危机。中国，作为世界最大、最具活力的经济体，嗅觉敏锐的国际资本一直见证着其三十年来的经济稳步前进。
通货膨胀承载的泡沫
只要看看中国房价的攀升，人们便无法回避问题的核心所在：储蓄者在银行存款的利息实际上为负利率。
银行提供的名义利率非常低，通货膨胀率却在上升，因此储蓄者的利益受到损害。巨大的储蓄池几乎没有什么合适的出口，于是人们选择经济发达城市的房地产市场来为他们的财富保值便不足为奇，而对房价攀升的预期，又促进了这—行为。
过去半年中的一些通胀，虽然是全球物价上升的体现，但更重要的是，与国际收支经常项目顺差累积有关的流动性过剩带来的持续压力，金融监管当局未能完全化解，而收支顺差的根本原因是中国的汇率政策。
中国的储蓄者始终承受着长期的低存款利息和有限的投资选择，低息贷款继续慷慨地发放到国有或相关企业手中，这无益损害了储蓄者、私人企业的利益，并削弱了就业率的增长。
中国政府采取了一系列的管理措施试图消除房地产泡沫，包括对住房购买者的身份限制，拥有住宅数量和银行住房贷款的限额等等。这些措施很可能会抑制房地产价格的上涨，但效果只能是暂时的。
中国自从上世纪九十年代早期以来，还未经历过高通胀。上次的通货膨胀，是用提高银行存款准备金再加上一系列主要与信贷和物价有关的行政措施来解决问题，对于经济增长和经济效益来说，相对成本较高。此次中国采取类似的手段来抑制通胀，由于与上次形成通胀的原因略有不同，因而判断中国的年经济增长率会下降几个百分点的观点并不为过。
人们希望中国的决策者利用此次机遇解决两个问题
金融抑制和汇率政策，可政治经济方面的问题决定了这几乎是不可能的。
泡沫破碎有利的一面
中国一个蓝领工人要从鸦片战争时起工作到现在，才能挣到足够的钱在北京买上一套房子。这是几个月前在中国互联网上广泛流传的—篇帖子中的—段内容。
抛开这种说法的精确性，这段话反映出想在大城市买房的普通中国人极端沮丧的心情。北京市的平均房价已经超过20000人民币／平方米(有些区域已达4万元／平方米)，大约合290美元／平方英尺，超过洛杉矶的平均房价。
攀升的房价一直都是中国新贵的推动力。目前，中国大约有一百万资产过千万的富豪。其中，75％的人其财富来自于经营企业或房地产投资。这些人是奢侈品最大的应用市场和国际艺术收藏品拍卖会上最活跃的买家。
窜升的房价还有另一个社会效应。在一个许多人认为，拥有—套房子才有资格娶妻的社会中，无疑会把许多人变为“剩男”(过龄未婚的男子)。住宅成本的激升还导致了“蚁族”的出现。这个词是中国的社会学家创造出来的，用来形容成群的涌入经济发达城市找工作的大学毕业生，他们只能几个人一起住在破旧的房子里或是地下室。
2010年4月，国务院试图用提高二套房首付款的政策来控制房价。于是，有一些家庭便采取离婚(实际上还生活在一起)的手段来规避这种银行贷款政策上的限制。
过去几年来，众多的分析家都做出了房市泡沫将会破碎的预测。如果这样的事隋发生，其后果将会波及全球。但对于普通人来说，急速调整的房价则意味着男人可以娶妻，夫妻不用假离婚，大学生过着应该过着的体面生活。
增长缓慢而已，不会崩溃
几乎没有人会认为中国的房地产业不存在某种程度的泡沫。近年来，除了飚升的房价，金融贷款也一直在非凡地增长，还有各种各样的可用于投资的物品，如艺术收藏品、邮票、硬币、玉石、珠宝、高档茶叶、草药、字画等等，都处于历史最高点。上述这些因素，正是以流动性驱动的泡沫经济为表现形式。
但是，如果中国的房地产业的确存在泡沫，那我们必须小心地对经济调整的性质做出预判。中国的金融系统也许并不擅长资金调配，部分的因为中国金融系统的设计机制是允许政府来用其保持稳定的。出于这个原因，房屋被银行收回并再出售的可能性就会变小，而这种行为本身就会引起价格的崩溃。
以我看来，中国真正的风险不在于房地产导致的经济崩溃，而在于从某个时间点开始(可能不是今年就是明年)，中国将进入长期的经济增长极其缓慢的调整阶段，以消化这些年来的过度
建设和沉重的债务。
房地产泡沫仅仅是中国大范围、大规模上投资过度的一个反应。从历史上的例子来看，这将意味着一个漫长的经济调整期。
悬崖边上的开发商
中国政府想要引转房地产业的发展方向，使中国的经济增长更具包容性。今年计划开建的1千万套保障性住房，就是政府从多方面入手为低收入者增加住房供应，控制房价上涨战略政策中的一步。
唯一的问题在于，中央政府是一厢情愿。房地产开发商为穷人建房的话，利润太少。而地方政府则想把土地卖给高价高利润的住宅建设和商业建设项目，以保持财政收入。
中国的房地产业结构复杂，充满争议，并带有很深的政治因素，可相关数据却又极其贫乏。在美国，标普指数(Case-Shiller)会清楚地告诉人们房价的涨跌情况。而在中国，房价指数被很多人认为是有技术缺陷的(没有把地区差异和品质变化考虑在内)，因此是不可靠的。当人们普遍感到房价上涨的离谱时，官方的数据却通常显示温和上涨。目前，中国似乎进入到加速通胀期，尤其是食品价格，加重了公众对经济状况的担忧。
分析家对房地产业的预测也有很大差别。一些著名的经济学家，如谢国忠，认为中国的房价会跌的很惨。而另一些学者则认为，由于中国城市化的大进程，房价仍然会上涨，而且不会给中国经济带来任何影响。乐观主义者则对房价调整对银行系统的负面影响不予考虑。
预测泡沫何时破碎或怎样破碎的确十分困难，但乐观主义者不预考虑房价调整给金融系统带来的影响却有可能是错的。他们的错误在于，他们认为中国的房市会经历与美国—样的崩溃过程，可以通过家庭财富的高杠杆比率来消化。
的确，中国的家庭债务很低，但家庭债务并不一定是房市崩溃的主要因素，发展中国家的金融危机更有可能通过企业债务发生。在九十年代后期，正是居高不下的企业债务摧毁了泰国和韩国的经济。
尽管缺乏一定的相关数据，但仍然可判定中国房地产开放商的债务已经达到了极高的水平。我认为，当房价调整时，哪怕是较小的调整，房地产开放商的巨额债务才是中国经济陷入困境的关键所在。
波及全球
中国目前已经显露出投机狂热过度的许多迹象，资产市场上的高价格，使得需求的增长速度超过了供应。资金成本的廉价，驱动着不良资本并引起生产过剩。
随着摩天大楼的拔起，艺术品市场的繁荣，奢侈品消费的激升，中国的自信心也如泡沫般膨胀起来。道德风险泛滥成灾，各级政府为了GDP的增长，实施着不必要的、低回报率的投资项目。业余投资人四处遍布，最大的房地产开发商是国有企业，使用的资金是国有银行的资金，再从国家的手中购买土地。所有的这些都表明了一个事实，中国经济神话难再继续。
最明显的一个迹象可以从中国主要沿海城市的房地产市场中看到，房市泡沫的萎缩正在这些城市蔓延，随之而来的就是对商品原材料需求的下降。
钢铁，中国的消耗量几乎占到全球产量的50％，而中国的钢铁差不多一半用于建筑，这些建筑项目大部分是房地产开发。中国在任何建筑方面的萎缩，都将降低全球对钢铁及用来炼钢的矿石的需求。
因此，鉴于40％的干散货运输是运向中国的铁矿石，中国房市的萎缩将会反应到挪威、香港、新加坡、希腊和其他航运国家。而且，因为韩国、新加坡和中国的港口为了满足航运需要进行了扩张，他们将面临严重的生产能力过剩。随着事态的进展，无论是好是坏，中国的房地产市场处于全球价值链之中，其衰退的“涟漪效应”将会波及到全世界。
中国一直延续着投资增长的神话，作为国内生产总值一部分的资本支出，无论与中国的历史数据相比还是与其他增长迅速的发展中国家相比都保持着高位。
许多商品市场目前都需要持续的大量的投资，如果房市萎缩，投资过度和生产能力过剩显现出来，中国的经济增长率在下一个十年可能会变成5％或6％，这是一个商品市场和全世界都没有做出准备的数字。
居民财富会受重击
激升的房价已经引起全世界对中国房地产泡沫的关注。我所就职的新加坡国立大学房地产研究院的工作人员研究发现，在2009和2010年这两年，中国35个大中城市的房价年增长率在27％到28％之间，16个东部城市的年增长率超过36％，而人们对房市利好的判断是房价上涨的关键动力。
自2007年年初开始，在北京和另外一些城市的大型房地产市场上，租售比上涨了30％到100％。如此高的租售比，是需要非常高的投资收益期望来维持的。在这种隋况下，哪怕是期望稍有下降，比如从目前的6％下降到5％，也将导致大型房地产市场(如北京)超过30％的房价跌幅。
中国银行业监督管理委员会，根据最近的全行业压力测试结果，表示中国的银行系统可以承受房价下跌30％的打击。
中国房地产的价格调整已在预期之中，因此不大可能象之前的美国次贷危机那样，引发全球的金融危机。真正的危险来自于，地方政府(通过土地储备贷款)对借贷杠杆的过度使用，以及中央政府控制的国有企业的贷款。这些国有企业的主要业务与房地产无关，却把政府刺激经济发展的资金用到房地产投资和开发上来，进一步吹胀了房地产的泡沫。
尽管一次突然的房价崩塌，不大可能完全给中国的银行业造成不可挽回的损失，但它将极大的吞噬居民财富。一般的中国家庭可选择的储蓄和投资方式十分有限：银行存款、国内股票和房地产。许多中国家庭把大部分财产放到房地产上，他们已经变得十分依赖于房价。因此，当房价急速下跌时，将导致许多中国家庭的财产急剧缩水。
中国的地方经济高度依赖于土地的销售收入，对于持续增长的中国经济来说，这是一个正在迫近的危险信号。
2009年，中国的房地产业贡献了11％的国内生产总值，提供了14.3％的城市就业机会。房价的下跌，将会从根本上影响中国的经济增长。
目前，中国的房地产领域消化着全球40％的钢材和木材。因此，房价下跌不仅会给中国经济带来极具破坏性的打击，还会严重的影响到国际原材料市场，如钢铁、水泥和木材。中国房地产业的萎缩带来的“涟漪效应”绝不可低估。
控制所在
有两种资产价格泡沫，一种是股票支撑的(像美国的点COM经济)，另一种是债务支撑的(住宅房地产市场的崩溃)。
泡沫破碎时真正的破坏力在于过高的负债，主要有两种表现形式：一是举债过多的人将经受经济和个人方面的压力。二是把钱贷给这些人的银行，必须削减各类贷款，乃至走向破产。
如果房价在进一步上涨之后陡然下跌，中国会不会形成那种
美国式的金融危机?这种可能实际上不大，因为大银行的背后有坚定不移的中国政府做后盾，而这些银行本身的所有者和控制者也是政府。一旦银行损失过重，政府会提供更多的资金以避免全行业的危机。
这并不是一个理想的解决办法。国家来管理任何的银行系统，通常都会导致信贷分配不均并造成大量的浪费。如同还不知道在哪里造桥，却已经生产出很多造桥用的钢材来。无论银行的管理人员是否小心谨慎，当银行出现问题时，还是要依据自身发生的具体情况来进行下一步的工作。
然而，更大的问题不在银行，而在地方政府官员。官员的提拔主要依据其“政绩”(如辖区内的经济增长情况)，这些政绩并没有适当的风险控制，政府官员会冒着很大的风险去提高他们的政绩。比如，他们会促进土地交易和加大房地产建设，并希望任何不好的事情不要发生在他们的任期之内。
中央政府想要抑制房价，不断地通过各种手段压制房价，包括通过银行系统来实行一些政策。但地方政府要的是本地区经济增长，而短期内提升经济的一个不错的方法就是制定鼓励地方经济发展的政策，这也就意味着个人和企业以贷到更多的资金。
中国，终究与美国不—样。
富人会往国外转移资产
以传统的标准来衡量的话，中国面临房地产泡沫几乎没有什么疑问，租售比和房价收入比都处于世界历史的最高水平。然而，在短期内中国的金融系统和央行将会保证经济的稳定。
由于资本控制的原因，投资者想要在国外投资需要付出一定的代价，这就迫使投资者把资金投向国内。银行存款和债券利率低到负收益，再加上股票市场的变化无常，中国的投资者一直都把房地产看作是最佳的投资方式。实际上，由于投资者在房地产业上的看法一致，过去十年来，他们已经得到了丰厚的回报。
许多家庭从房地产投资中得到了可观的收益。同时，中央银行或多或少的会为金融机构保驾护航，因而确保了房价的线性增长，而这也就避免了类似2008年蔓延在华尔街的那种恐慌。
但是，这种投资模式并不是没有成本和风险。以投资形式驱动、以房地产繁荣助力的经济增长模式，已经把巨大的财富转移到房地产开发商及政府等少数人的手中，这是近些年来社会收入差异加大的一个主要原因。
与此同时，普通家庭不得不把存款和收入的绝大部分用于买房，于是减少了他们用于在其他领域的购买力。为什么中国的经济增长率高居不下，但中国的消费占国内生产总值的比例却居世界最低?这就是原因之一。
在这个财富重新分配的过程中，风险同时也在积聚。据我估计，中国最富有的家庭占城市人口的1％，也就是13亿中国人中的6百万人，他们现在掌握了2到5万亿的财富。
如果房市泡沫破碎，那些拥有大量财富的个人便会放弃房地产这种曾经是世界上最好的投资方式。即便这些人数极少的富人把他们三分之一的财产转到国外，中国2.85万亿的外汇储备也会缩减1万亿或是更多。当前的经济增长模式和资产泡沫还可以维持下去，但随着每一个月份的过去，对于那些最富有的少数人来说，中国都变得愈加脆弱。
轻度影响
中国房市泡沫的列车已经行驶了很长时间。
过去两年来，在2008年9月莱曼兄弟公司的破产后，中国巨大的货币和信贷宽松政策极大的推动了本身投机活动就在不断放大的房地产市场的进一步繁荣。中国大城市如北京和上海的房价则上涨了140％，使得大多数买房居住的人越来越负担不起购房的费用。与此同时，住房投资占到了中国国内生产总值的6％，也可以说达到了之前美国房地产泡沫的最高水平，虽然中国的房市泡沫的性质与美国不尽相同。
中国央行正在通过提高利率，实施包括提升二套房预付款等政策，尽力给通胀降温，并逐渐释放房市泡沫。从近两个月的新房购买量迅速下降的情况来看，这些措施似乎已经见效。逐渐释放的泡沫将在未来一到两年中，减缓中国高速发展的全面经济增长率，并给银行系统带来相当大的贷款损失。
好的一面是，中国房地产价格的大调整几乎不可能阻碍中国强劲的经济发展势头，也不可能给全球经济恢复造成重大影响。不仅仅是因为住房消费不是中国经济的主要推动力，在一定程度上，更因为中国的银行系统是国有的。因此，与美国不同，中国的房地产贷款损失很可能由国家吸收，而这样做也不会像美国那样损害银行系统的放贷能力。
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