地产基金的光荣与梦想
时间：2020-04-02 05:11:50 来源：千叶帆 本文已影响人
郑老师很忙。之所以称之为郑老师，是因为除了是嘉富诚股权投资基金管理有限公司（简称“嘉富诚”）董事长外，他的另一身份是北大汇丰商学院、清华大学等院校实务派客座教授。在采访的1个小时内，平均每15分钟会有一件不得不马上处理的事情需要他最后定夺。对此，他自嘲道，“老板就应该傻傻的才好，否则公司有太多事情受‘郑老师’的影响，说明公司有问题。”他称，目前公司也在“去郑老师化”，他希望他不在办公室的时候，很多事情也可以安排妥当和顺畅，“让团队能力提升上来，然后通过市场去发展。”
至今成立10年的嘉富诚是由多个战略投资人投资控股，专注于为高增长企业和高净值群体提供全方位私募股权基金管理、基金顾问、基金销售、投资银行服务等业务的一家公司。目前管理近25亿元人民币基金，其中一部分是专门设立的并购基金，主要投资于中国境内外上市公司私有化，产业上下游整合及产业并购等项目。此外，旗下的“山西运城华商城市发展投资基金”是有限合伙型的第一家城市发展投资基金。
从3月份的房地产销售和投资数据继续恶化，不可否认今年全年房地产市场将面临较大的压力，地产的收缩难以避免，随之起波澜的，就是中国的地产基金也站在了战略调整的浪头。嘉富诚的战略是通过海外地产基金的配置，为高净值人群设置了“全球资产配置”服务的概念，其中“阳光、合规、多元、专业”是其为投资人提供资产配置服务的基本原则。此前，嘉富诚旗下已经通过结构化融资模式完成了对澳大利亚悉尼一地产项目2000万澳元的投资。
谈到投资企业，郑锦桥强调他会更多关注人。当初嘉富诚旗下所管理的渤海金石基金及嘉恒基金以债转股方式投资人民币1亿元，联合操作的思念食品控股有限公司（Synear Food Holdings Co.， Ltd 简称思念食品）私有化项目就是如此。这一用人民币私募基金投资海外红筹上市中国公司私有化过程的力作能够成功，重要原因就在于郑锦桥与思念食品董事长李伟结缘较久，对公司的整体情况和企业管理者的为人都十分信任。
“当你和一个认识十几年的朋友谈合作时，合作早已成为一件十分自然的事情。”他称。
地产基金的未来
《新理财》：正值国内地房产多事之秋，您如何看待地产的短期和长期走势？目前的不确定性主要在哪里？
郑锦桥：整个地产的发展趋势有挑战，同时也存在机会。挑战的方面是中国政府为了抑制经济的过快增长导致泡沫出现而出台的一些政策。然而，从北京放宽了对房产销售方面的一些限制这个角度也可以看到中国政府在房地产宏观控制方面适当放松一些限制政策的可能性，这是一个积极信号。
机会是包括京津冀城镇化改造，以及一系列的其他刚性需求，对拉动房地产有一些帮助，而这还是国家在控制按揭贷款前提下的一种安排。当然也不排除，虽然像京津冀区域或是长三角区域，人流的分散会形成一些对房地产市场的分散，但一两年内它起不到太大的作用。
《新理财》：夹层融资是房地产企业除了银行融资之外的重要方式之一，在国内房地产增长逐渐显出疲态，以及部分银行暂停房地产夹层融资和授信业务审批的情况下，如何看待当前的房地产夹层融资市场？
郑锦桥：银行暂停房地产夹层融资是表面的一种现象，是政策的压力而非受利润方面的市场作用的驱使。特别是一些规模不太大的银行，更多是为了一种“名”的目的。当初弄得沸沸扬扬，其实这类银行已经把款放得差不多了，然后再表态说第二季度不再放。
当然，从利润的角度来讲，对银行的风险主要在于房价的大幅下跌，比如鄂尔多斯、温州等房地产金融市场就存在相当大的问题。
我们更多应该思考的是，如何能把夹层融资这种融资方式中的运作和安排变得更加有效、更具有流畅性。
《新理财》：在整体赚钱难度提高的背景下，私募也跟随大市调整了策略，公司未来会进行哪些投资战略转型？如何定位公司的未来角色？地产基金的发展机遇在哪里？
郑锦桥：2012年是地产基金元年。总体来讲，我们的调整还是以PE（私募股权融资）为基础，通过地产基金不断实现自我发展。比如我们前年更多是夹层融资，去年做得多的则是城市发展投资基金，它是地产行业的一级土地开发资金。
今年以后，我们首先做的第一步动作是从债权投资逐步地过渡到真正的股权投资。基于对房地产行业的了解，我们会对被投的项目加大监督管理和参与，真正地从房地产开发项目的利润中分得相应的收入，而不仅仅只获得一个固定收入。随着项目的增多，我们和开发团队合作时会采取“多拿钱少分钱”的原则，这对于管理团队也是一个很好的激励。
第二是从开发过渡到持有。我们的基金会越来越多地通过持有商业地产和其他相关的租赁地产、收益性地产来增大整体价值。
第三是从国内向国际发展。不仅仅局限在国内，还有更多的一些机会在香港、新加坡、洛杉矶和多伦多这些不同的国家和城市，我们会通过地产基金的配置，实现为高净值人群设置的“全球资产配置”服务的概念。
《新理财》：提出“全球资产配置”概念的背景是说国内的机会已经挖掘得差不多，还是说嘉富诚的最大优势是在国外？
郑锦桥：因为投资人有分摊国内投资风险的需求以及出于对环境、政治安全、子女教育等方面顾虑而产生的移民选择，所以我们开始做“全球资产配置”的概念。随着越来越多的中国人选择到洛杉矶、纽约、悉尼、伦敦等不同的国家和地区投资，包括开发商都去了很多，比如绿地集团在悉尼的办公室就在我们的对面。
《新理财》：国内在澳大利亚的投资也由矿产开始逐步转向商业地产和农业？
郑锦桥：对，因为矿业现在价格非常低，投资人看不太明白未来的增长趋势会怎么样，所以产生了这种调整。
《新理财》：难产多年，国内首单股权版REITs终于落地了。如何看待它的结构设计？
郑锦桥：REITs（房地产信托投资基金）首先是一个资产证券化的产品，事实上，我们是国内做REITs做得最早的，2006年就已经开始了，虽然最后没有发成。
《新理财》：遇到了什么问题？
郑锦桥：是金融监管方面的问题，第一支虽然没有发成，但REITs已经有了雏形。
《新理财》：如何看待这一金融工具在国内的发展空间？基于当前的市场条件和政策环境，它会成为行业内的一个标杆吗？它的结构容易复制吗？
郑锦桥：不难复制，只要证券机构一放开，很快就会大量出现。不过，首单的REITs现在还是银行间、机构间的，不是公众的，还不完整，还不是真正的房地产证券化。
它属于过渡性标杆，而不是成熟性标杆。在证券法的基础上，我们还没有一个专门针对REITs发行的办法，所以目前只能按照机构自己的想法去做，这就有可能会出现问题。
《新理财》：为什么中信证券能够发行REITs成功？
郑锦桥：中信找到了一些真正可以资产证券化的标的。中信集团的两栋楼值60个亿，卖给了中信证券目的就是为了做REITs。而且两栋楼的租金收益比较稳定，可以持续增长，同时楼体本身的价值也在增长，符合了REITs发行的基本条件，但还不能算是真正的市场化行为。
围猎国企改革
《新理财》：在国内新一轮国有企业改革进程中，您如何看待PE在此期间的战略机遇？
郑锦桥：最近中石化作为第一个改革试点，要出售一些加油站30%的股权，它需要引进的一种是战略投资人，一种是财务投资人，当然它最欢迎的还是战略投资人。然而，实际上在国有控股的前提下，PE也好、战略投资人也好，能起到多大的作用呢？
谈及混合所有制改革，应该真正让私有的成分占主导，让国有成分占次主导，这样才能真正改变国有企业的一些管理机制和整体制度安排。否则，私营经济很难撼动国有企业的弊端。
《新理财》：PE参与国企改革的优势在于哪里？会有哪些不确定性和变数？
郑锦桥：PE是以退出为目的的，所以在参与国有企业改革的过程中也有优势。如果能够帮助国企实现IPO然后退出当然是非常好。但是在目前的现状下会有多少国有企业真正能走向资本市场，这很难讲。一些大的国有企业亏损几十亿，面临着破产清算的情况，其他一些国有企业是不是还能真正有相应好的机制、能有更好的发展，这是一个非常大的不确定因素。
《新理财》：双方的合作可以有哪些模式？
郑锦桥：PE还是主要以资金的方式去进入国企改革，PE的特点是对被投企业的干预相对来讲少一点，在日常管理方面干预少，合作的模式主要还是一种参与而非主导的模式。因为PE不一定能够对董事会层面和股东层面的重大决策产生影响，那么这种参与的模式中如何能寻找到更具有增长性的国有企业， 就成为真正核心的问题。
寻找企业“护城河”
《新理财》：优秀的商业模式需要有“真正的护城河”，公司如何做到筛选出真正的好企业？你个人又有哪些心得？
郑锦桥：嘉富诚的基本原则是“规范、透明、标杆”。我本人在北大、清华这么多年的教学，作为老师不可能不去规范；透明指我们的基金对投资人是非常透明的，让投资者知晓基金甚至基金管理公司的运作状况；标杆是指争取把每一个产品都做成有标杆性影响的项目。
我也提倡“解惑”与“投资”并行的原则去做人，把企业的发展和个人发展结合起来。
《新理财》：你如何判断一个项目的优劣，你的投资逻辑是什么？最看重被投资企业哪些方面的表现？有硬性指标吗？
郑锦桥：没有硬性指标，但有一个方向性的指标。我们有三个标准，一是企业所处的这个行业是否具有一个较大的增长性，比如近期我在苏州看了一家做光伏发电设备的企业，它做逆变器，所处的行业很大，同时也有发展潜力；二是更看重企业的商业模式，虽然也许所处行业很大，但是模式不行也做不大；三看团队，如果企业的团队有实力，那相对来讲整个企业发展也会更好。
《新理财》：红杉资本沈南鹏曾表示尽职调查至关重要，因为中国市场较难衡量，财务状况的研究也更为棘手。对此现状，你怎样看？嘉富诚在风险控制手段（特别是财务上的）会重点关注哪些内容？
郑锦桥：我们现在尽职调查通常有两种方式，自我调查和使用第三方进行调查，主要是用第三方。我们也会关注若干不同的方面，但首先关注的是人，包括对企业创始人的判断，对团队的判断，甚至包括如果是夫妻开的企业，对婚姻关系也会做一些调查，还有整个团队的变更情况。第二，我们更注意一些潜在风险，包括一些担保和通过审计等不能很好地去发现的问题。第三，我们还会特别注意企业发展的逻辑性，因为有些企业做假可能就会涉及一些逻辑性的偏差。
每个企业的情况都不一样，需要根据不同的情况来做调查。红杉资本做得非常好，但是外资的模式有时并不完全适应中国的发展情况。中国老板的特点是需要感情交流。比如思念食品上市的时候是我们做，退市的时候还是我们，因为我和思念食品的董事长李伟相识很久，对思念食品公司的整体情况较为了解，于是合作就成为一件很自然的事情。
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