【城市规划对城市地价的作用研究】 论城市规划对城市经济发展的作用
时间：2019-02-04 05:33:36 来源：千叶帆 本文已影响人
摘 要：随着城市规划机制的完善和规划作用的加强以及土地市场化程度的提高，规划与地价相互作用日渐加强，其相互影响呈现多层次、多角度的特点。本文首先在理论上探讨了两者之间的关系，进而通过泰安城市规划对城市地价的影响进行了研究。研究结果表明在1996年到2004年间泰安市城市规划对城市土地配置、用地布局和用地结构起着重要的作用，在一定程度上影响和决定了城市地价的总体水平和地价空间分布；在微观上，对具体地块的开发强度、开发用途及环境控制等影响了具体的宗地的地价水平。并在此基础上，提出了城市规划因素对指导土地市场价格的对策和建议。
关键词：城市规划；城市地价；泰安市
城市规划和城市地价都是城市社会经济发展的重要问题，一直是城市经济学、城市地理学、城市规划学、房地产经济学研究的重点。西方主要国家已经在这方面取得了系统的研究成果，尤其在城市规划与地价的领域。美、加、德等一些国家已经采用区划等方式进行控制性规划，并取得一定成效，我国也借鉴国外的一些成功经验，用于传统规划的转型。并随着规划措施的细化和作用的加强以及城市化进程的加速，城市规划和城市地价成为我国城市社会经济发展中的重要研究课题。西方国家近30年来愈来愈重视非理性化条件下的地价空间问题研究，十分重视行为因素（规划制度）和地理感应对地价的影响。在我国随着市场经济发展，城市化水平的提高，规划实施情况及其动态变化对地价的影响越来越大，相应在定级估价过程中规划因素的作用越来越大，开始变静态的现状城市地价评估为动态的规划预期的城市地价评估。我国学术界对城市规划、城市地价评估的研究很多，但考虑两者相互关系的全面、系统研究尚不多见。目前，有通过GIS研究城市增长与土地增值之间的作用关系，但具体规划与地价关系尚缺乏系统的理论研究与实践研究。
1 泰安市区域概况
泰安市地处鲁中市域北依济南、莱芜，南连济宁，东与临沂毗邻，南与菏泽、聊城接壤。现辖两区两县两市，即泰山区、郊区、宁阳县、东平县、新泰市、肥城市。
泰安市旅游资源丰富，既有较多的自然风景区，又有著名的人文景观和丰富的历史文化遗址，开发潜力巨大，泰山与济南、曲阜共同构成了“一山一水一圣人”的旅游区。800里水泊――东平湖，国家森林公园――徂徕山等尚待开发。
泰城为泰安市的中心城市，1987年，确定为省级历史文化名城。1995年底，城区总人口38.5万人，用地44.3平方公里。
2 城市土地价格变化的动力机制
2.1 供求拉动
土地面积有限、位置固定、不可替代的特性与人类非农活动在空间上的扩张之间的矛盾随着社会的发展而日益加剧，造成人类对土地资源的争夺，形成土地的稀缺性增值，对土地的需求越来越大，但土地总量是有限的，只有通过提高已利用土地的集约度，扩大对未利用土地的利用来满足要求，这样引起原来低收益的土地地价上升，无收益土地从无到有，从而导致土地增值，这实质上是由供求矛盾拉升的。供求矛盾促使人类开始注重高效集约利用土地，促使土地等级格局的形成。
2.2 投资驱动
随着社会经济的发展，人们不断对宗地进行投资，促使土地劳动价值量的增加，并逐渐拉开投资效益的差距，产生更多的级差地租∏。其中，城市基础设施的建设是投资的主要内容，它的改善增强了城市的承载力、吸引力和辐射力，无论是对城市内部中观分区地价水平还是城市整体宏观地价水平都有巨大的影响。
2.3 转换增值
转换增值也就是用途性增值。当投资水平和供求状况不变，同一宗地由低收入用途转为高收入用途时，地价会随之提升。同时，土地增值成为推动旧城改造的有力措施。
2.4 外部辐射
一般是指宗地外部投资性增值和软环境改善引起的增值。投入可增大宗地周围地区及整个城市的人流、物流和资金流的密度，既提高产生的集聚效益。接受投资宗地的固定资产具有一定的辐射度，这意味着其效用和价值的外溢，产生一种扩散效应，引起周边地区地价的提升，这种增值来自外部而不是自身原因引起的，它与外部效益源的经济势能成正比，而与其距离的平方成反比。
2.5 结构效益
城市内部功能用地结构必须合理，才能促进整体地价水平的提高，而城市结构在相当程度上是由规划决定的。
2.6 规模效益
它是外部效益、结构效益的一种综合表现形式。一般而言，规模越大，其接受外部效益量越大，其进行结构优化的可能性越大，越易形成功能齐全的经济实体，促使获得更多的超额利润，越容易拉大地价差距。
3 城市规划因素对地价形成的作用及对地价变化的影响
3.1.1 宏观开发强度对地价总体水平的影响
城市战略规划通过预测城市社会经济发展速度和控制拨地总量与建筑总量的途径来影响土地供需状况，进而从宏观上控制开发强度来影响地价。具体包括：
(1)城市社会经济发展政策的影响：社会经济政策直接预示着城市经济、社会发展程度、城市化水平和人口规模，它从总体上控制了对城市用地的需求量。
(2)土地利用政策影响：土地利用政策影响各类用地的计划供给数量，进而影响城市各类用地的供求紧张状况，造成各类用地价格的变化。
(3)城市发展规模和经济水平对地价的影响：一般而言，城市规模越大，经济越发达，地价水平也会越高。目前我国城市地价最高的是经济特区、浦东开发区，其次是京津、江浙、山东；
(4)出让土地总量控制的影响：由于各类功能用地价格迥异，城市规划要合理把握各类用地规模与比例，以确保城市用地结构比例合理化，利于土地增值。
(5)在土地出让总量的控制下，控制建筑开发总量和年度开发规模。确保城市土地供应与城市发展速度、投资及配套建设能力相协调，以引导城市土地使用功能和建筑的合理分布。同时，利于土地资产的保值、增值。
3.1.2 城市空间结构决定的地价分级体系
合理的规划是确保城市空间结构协调体现系统整体最优的前提，可以改善城市环境，吸引投资，引发城市地价增长。同时，规划确定的城市功能分区及空间结构对地价的空间差异有较大影响，决定着地价的分级体系。
3.1.3 地价峰值区的影响因素
总规中专项规划的道路运输网结构及道路密度直接决定了地段价格；聚集程度及交通区位决定了城市地价峰值区的分布及其辐射效用。近期规划建设项目安排影响近期地价水平和新峰值区的形成。
3.2 控制性详细规划对地价的微观影响
3.2.2 控规对地价影响作用分析
控规一方面是通过控制具体地块开发用途及兼容范围、开发强度、开发定位等因素直接影响地价的高低；另一方面通过控制环境质量和景观设计来间接影响具体宗地的地价走势。其对地价的微观作用具体分述如下：
3.2.2.l 直接控制
（1）土地使用性质和兼容范围对地价的作用：按颁布的土地使用分类暂行标准，据用途进行微观层次的划分，即在中类的基础上划分若干种。（2）土地开发强度对地价的作用：上地开发强度包括容积率、建筑密度、建筑层数、绿地率等指标。（3）土地开发定位对地价的作用：一是从配套公益性公共设施及市政公用设施的定位影响地价水平；二是通过确定具体地块的形状、大小、进深、临街宽度、临街面数等因素影响具体宗地地价。
近几年由于人们环境要求的提高，泰安北区逐渐成为泰安的主要的住宅区，且属于一级基准地价，其中有少量二级商业用地。
3.2.2.2间接影响
（1）交通出口定位及支路红线位置等通过确定交通的便捷程度影响具体路线价水平。（2）建筑物的高度和红线后退距离通过建筑环境条件间接影响周围建筑的地价水平。（3）建筑和绿地空间布局及绿地规划改善了用地的环境条件，间接影响地价增值的可能性和幅度。（4）控规所确定的建筑形式和色彩实际上引入了城市设计的内容，通过具体建筑设计的微观控制把握城市整体的景观水平。
近几年泰安大力保护古文化，为防止岱庙周围出现不协调的建筑物，加大对建筑物建筑的控制，致使周围地价涨幅不大。
3.2.3 规划实施进程对地价的影响
城市发展速度决定了城市规划实施的进程，发展速度愈快，开发建设速度愈快，土地需求量上升，地价上扬。由于我国城市发展仍以外延式扩展为主，开发建设加速，意味着新区发展加快，导致新区成熟度增大，地价升值加速，新区整体地价水平提高。
规划实施方式主要指城市开发与再开发的战略和开发模式，对地价空间分布产生很大影响。一种是中心――外围开发模式，形成高地价极核区，并通过扩散效应带动外围地价水平上升，地价空间分布呈单核分布状态；另一种是外围――中心开发模式，形成多个地价核心区。
4 主要结论
城市土地有偿使用最主要的问题是地价，而地价的关键因素取决于城市规划。城市规划的不同层次在不同层面上影响了地价的时空变化。
一是通过城市规划纲要、城市总体规划对地价的宏观影响，宏观的城市规划决定了城市土地的整体配置水平，体现了结构效率，从宏观上不仅影响了地价的整体水平，而且决定了地价的宏观分区差异。
二是微观层次的控制性规划。它对具体地块的开发强度功能定位和兼容性质作了定量定性的控制，直接影响和决定了具体地块土地价值的变化潜力。
三是城市规划对地价的动态影响，具体城市规划项目的实施进程会使地价水平产生一系列的动态变化。同时，随着城市规划方案的修编和调整，地价水平和空间分布会相应发生变化。
另一方面，在土地市场化经营条件下，地价规律对城市用地功能重组及用地置换的作用也日渐显著，反过来推动了城市用地布局规划的调整，使规划限制因素大大减少，因此可以通过土地价值级差分析指导城市规划，充分发挥地价在城市规划中的导向作用，利用地价杠杆推动城市规划实施进程。
参考文献
[1]《城市规划行政与法制》，耿毓修、黄均德主编，上海科学技术文献出版社，2002年版。
[2]《法哲学原理》，德国黑格尔，范扬，张启泰译，商务印书馆，1961年版。
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[6]《城市总体规划中的土地定级研究》，《同济大学学报》自然科学版，1996年24期（2）
[7]《城市土地价格的动力学模型研究》，《城市规划》1991年第4期。
[8]《试析土地有偿使用与城市空间扩展》，《人文地理》1997年第12期（3）。
作者简介：
宋洪国（1970-），男，山东泰安人，硕士，副教授。研究方向：土地资源管理。
