林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型的研究

【摘 要】 文章以相同等别和级别的基准林地或样点林地为参照物，以其基准地价为基础参数建立林地使用权基准地价评估指标体系，应用层次分析法（AHP法）和Delphi法（专家意见咨询法）构建林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型，并对被评估林地使用权基准地价进行评定估算，同时也总结了林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型的目的、适应范围、优缺点和18个评价指标的重要程度分类。

【关键词】 林地使用权； 基准地价； 评估指标体系； AHP—Delphi评估模型

一、引言

随着林业产权制度改革的不断深入，林地使用权的流转将日趋频繁，这就要求林地所有者和使用者能够掌握林地的等级和价值，保障自身的合法权益。林地使用权基准地价是森林资源资产评估、林地征用补偿的基础参数之一。林地使用权基准地价评估的目的是确定被评估林地在某一时点上的林地使用权基准地价，为林地的转让、出租、抵押、投资、合股、经营、拍卖、征税等提供作价参考依据。林地使用权基准地价是指县（市）政府针对需要根据林地不同级别或不同均质地域，按照不同地域类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。林地使用权基准地价为林地流转、林地开发整理、土地整理项目管理、林地占补平衡和国家征用集体林地提供依据和价格参考。

目前国内对林地基准地价评估研究方面的文献比较少，主要集中在林地分等定级基础上进行林地地价评估的研究。

国内诸多学者在林地分等评价指标体系方面作了些研究。陈宝晖（2005）选用自然评价指标（年均气温、年均降雨量）、林业开发利用指标（林地利用率、单位面积立木蓄积）、林业发展水平指标（森林覆盖率、人均林业总产值、人均占有森林面积）和社会经济发展水平指标（人均国民生产总值、农民人均纯收入）作为福建省林地分等评价指标体系。杨志格（2008）选用经济指标（单位面积产值、经营水平、人为干扰）、地利指标（集材条件、集材距离、运输距离）和立地指标（土层厚度、腐殖质层厚度、坡度、坡位）作为福建永安市林地等级评价因素指标。王伟（2009）选用自然条件指标（群落结构、地表覆盖度、物种多样性）、地利条件指标（集材条件、运输距离）和社会经济条件指标（经营水平、人为干扰度、供应潜力）作为林地分等因子。从这些学者的研究结果来看，对林地分等定级评价指标有很大的差别，相同点很少。有的考虑了经济发展水平因子，有的考虑了地利因子，有的考虑了林业发展因子，但是都不够全面，不能从整体上体现反映林地的价值影响因素。

在林地定级分类指标权重计算方法上，大部分学者选用层次分析法，或者聚类分析法、加权平均法，或者这几种方法的结合。陈宝晖（2005）采取灰色关联度法和简单加权平均法来计算各个评价指标的权重，通过分层聚类法来确定林地等。杨志格（2008）采用层次分析法对林地单元级别进行划分。王伟（2009）采用层次分析法和加权综合的方法，计算林地等级单元总分值，据此就可以对林地质量级别进行评价分析。

在林地地价评估方法的研究方面，根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》（1996年12月16日国资办发〔1996〕59号）的规定，林地资产价值评估主要有现行市价法、林地期望价法、年金资本化法和林地费用价法。陈宝晖（2005）在林地期望价法和修正的林地期望价法的基础上，应用多元线性回归技术评估各等别林地地价。杨志格（2008）以每个小班实际成交或修正后林地地价的测算值为基础，选用不同的林地基准地价模型，采用多元线性回归技术建立地价模型，拟合出最优的林地基准地价模型。王伟（2009）应用林地期望价法对林地资产进行价值评估。李芹芳等（2009）以扶风县农用地定级成果为基础，采用样点地价平均法和定级指数模型法综合确定扶风县农用地的基准地价。

在林地使用权基准地价评估模型研究过程中，笔者参考《农用地估价规程（TD/T1006-2003）》和《农用地定级规程（TD/T1005-2003）》中的相关内容，结合森林资源区划技术、林地等别定级技术和林业生产经营管理特点，从可测算、可定量、可评价的角度出发，以县级行政区域林业生产经营管理和林地使用权生产经营效益为基础，建立一个比较完善、科学和可操作的林地使用权基准地价评估指标体系，实现定性指标数量化。林地使用权基准地价评估可以采用AHP法（层次分析法）、Delphi法（专家意见咨询法）和样点地价平均法、定级指数模型法或这几种方法的组合。本文应用层次分析法筛选林地使用权基准地价相关因子，分析其相互关系，建立林地使用权基准地价评估指标体系并测算各指标权重，应用专家意见法对被评估林地使用权基准地价评估指标进行评分；然后根据该林地使用权基准地价评估指标评分结果结合基准林地基准地价或样点林地基准地价来计算被评估林地使用权基准地价，为林地使用权价值评估提供参考用基础数据。其中，基准林地基准地价或样点林地基准地价是由县（市）级政府在林地分等定级的基础上以林班或小班为单位，采取样点地价平均法和定级指数模型法综合估价得到的结果来确定，并定期公布和更新。

二、AHP—Delphi评估模型原理及林地使用权基准地价评估指标的设立

在建立林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型指标之前，需要对AHP—Delphi评估模型的基本原理和林地的特点进行简要阐述，并确定建立林地使用权基准地价评价指标体系的一般原则。

（一）AHP—Delphi评估模型的基本原理和林地的主要特点

1.AHP—Delphi评估模型的基本原理

林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型的基本原理是：

（1）选取能够反映林地价值特征的序列指标作为林地使用权基准地价评估的指标体系。

（2）应用层次分析法（AHP法）确定各个指标的指标权重值，各指标权重值反映各指标对林地使用权基准地价的贡献值。

（3）以同等别和级别的基准林地或样点林地为参照物，应用Delphi法（专家意见咨询法）对被估林地使用权基准地价评估的各指标进行评分，然后计算出各指标的分值。

（4）对被估林地进行使用年期修正和估价期日修正。

（5）根据（2）—（4）计算出的数值和基准林地或样点林地的基准地价即可计算出被估林地使用权基准地价。

2.林地的主要特点

林地作为森林资源和土地资源，具有以下特点：

（1）林地面积的有限性。根据国家林业局2011年度的统计，除香港、澳门和台湾地区外，全国有林地面积18 138.09万公顷。按林木权属划分，国有的7 143.58万公顷，集体经营的5 176.99万公顷，个体经营的5 817.52万公顷，分别占39.38%、28.54%和32.08%。全国现有天然林面积11 969.25万公顷，占有林地面积的65.99%。我国人均占有森林面积不到世界人均占有量0.62公顷的1/4①。

（2）林地位置的固定性。作为土地资源的一种，林地在空间位置上具有与农用地、城镇土地相同的位置固定性特点，不能随意移动。因此，林地的利用和改造具有鲜明的地域特点，必须依据当地的自然生态环境，因地制宜地组织林业生产，最佳使用林地资源，调整森林结构，持续发展林业产业。

（3）林地区域的差异性。林地区域的差异性很大，气候条件、降雨量、土壤质地、土壤肥力等区域差异性也很大，导致其经济效益差异性大，从而影响到其基准地价的区域性差异，直接影响到林地资产评估价值，给林地资产评估带来一定的困难。

（4）林地的可持续利用性。林地作为重要的土地资源，只要在使用过程中，利用和改造得当，就会成为永久性可持续利用的生产资料。相反，违反自然经济规律，不合理地利用林地资源，将导致森林生态系统的破坏，使林地失去它的作用，而变成荒山秃岭。因此，必须按照自然经济规律，对林地资源合理规划、合理经营，使林业建设持续发展。

（5）林地用途的可变性。林地作为土地资源的一种类别，人们根据当地经济社会发展的需要可随时调整其用途，如将林地改造为农用地、城镇建设土地、宅基地等。因此，在林地使用权基准地价评估中要考虑其最佳用途。

3.确定林地使用权基准地价评价指标体系的一般原则

笔者依据下列原则来建立林地使用权基准地价评价指标体系：

（1）综合分析原则。林地质量是各种自然因素、社会经济因素综合作用的结果，林地使用权基准地价评估应以造成土地质量差异的各种因素进行综合分析为基础。

（2）主导因素原则。林地使用权基准地价评估应根据各种影响因素及其作用的差异，重点分析对林地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对评估结果的作用。

（3）收益差异原则。林地使用权基准地价评估应反映土地自然质量条件、土地利用水平、社会经济水平的差异对土地生产力水平及土地收益水平的影响。

（4）定性与定量相结合原则。林地使用权基准地价评估应把定性的、经验的分析进行量化，做到定性指标数量化。

（5）最佳用途原则。林地作为土地资源可以有多种用途。这里提出的林地最佳用途是指按照适地适树原则，以最佳用途使用林地、发展林业生产作为林地使用权基准地价评估指标的确定原则。

（6）可行性原则。林地使用权基准地价评估指标含义要明确，概念要清晰，要易于理解和掌握，所确定的影响因素易于收集、比较和分析，在指标体系中具有可操作性。

（二）林地使用权基准地价AHP——Delphi评估模型的指标

林地是树木生长的基础，其价值由森林资源资产的价值体现，或由其改变用途后的土地价值体现。

本文在分析了林地的特点后，确立了林地使用权基准地价评估指标体系的构建原则。以此为基础，根据林地使用权基准地价评估工作的需要和可行性，选取下列指标作为林地使用权基准地价评估的指标体系，指标体系分为三个层次，A层为目标层，B层为准则层，C层为方案层，见图1。林地使用权基准地价评估指标共有4个类别18个指标，具体包括：

1.自然因子指标（B1），反映林地自然因素对林地使用权基准地价的影响

（1）土壤质地（C1）。土壤质地是土壤物理性质之一，指土壤中不同大小直径的矿物颗粒的组合状况。土壤质地与土壤通气、保肥、保水状况及耕作的难易有密切关系；土壤质地状况是拟定土壤利用、管理和改良措施的重要依据。土壤质地优良的林地有利于树木的成长，林地价值就较大。

（2）土壤肥力（C2）。土壤肥力是土壤的基本属性和本质特征，是土壤为植物生长供应和协调养分、水分、空气和热量的能力，是土壤物理、化学和生物学性质的综合反应。土壤肥沃程度的高低直接影响树木的长势，从而影响林地价值的大小。

（3）林地坡位（C3）。土壤微生物是土壤健康状况的一个生物指标，下坡的土壤微生物数量明显高于其他坡位，不同坡位微生物数量的多少依次为下坡>中坡>上坡>平坡。不同坡位林地土壤微生物含量不同，影响不同坡位林地树木的长势，林地价值也不同。

（4）林地坡向（C4）。坡向对于山地生态有着较大的作用。山地的方位对日照时数和太阳辐射强度有影响。辐射收入南坡最多；其次为东南坡和西南坡；再次为东坡与西坡及东北坡和西北坡；最少为北坡。坡向能够对植物生长发生影响，从而引起植物和环境的生态关系发生变化。不同坡向林地同样影响树木的长势，从而影响林地价值。

（5）海拔高度（C5）。不同海拔高度林地适合不同树种的生长，高海拔林地不利于乔木的生长而有利于灌木或草林的生长。因此，不同海拔林地其价值也不同。

2.社会经济因子（B2），反映交通因素、采运成本等对林地使用权基准地价的影响

（1）交通通达度（C6）。交通通达度一般是指往四周的交通干线的数量。通达度越高，交通越方便，运费也应该越低。而土地的价值则会因通达度高而升高。即交通通达度和运费成反比，和土地价值成正比。交通通达度直接影响林木资源运达交易市场的成本，从而影响林地价值。

（2）公路路网密度（C7）。公路路网密度等于某一计算区域内所有道路的总长度与区域总面积之比，单位为公里每百平方公里。公路路网密度越高，交通通达度越好。公路路网密度直接影响林木资产的运输成本，从而影响林地价值。

（3）道路可及度（C8），是指道路能否直达林区。道路可及度低的林地，林木采运成本高，林地价值相对较低。

（4）离中心城区距离（C9）。林地距离中心城区的距离越远，林木资产的采运成本就越高，相对而言，林地价值就越低。

（5）采运成本（C10）。林木资产采运成本越高，林地价值越低。

（6）人均林业GDP（C11）是综合反映某宗地林地生产经营收益能力的指标。人均林业GDP越高，林地产出越大，林地价值就越大。

3.森林资源因子（B3），反映森林资源的产出水平的序列指标，是影响林地使用权基准地价的重要指标

（1）单位面积蓄积量（C12），是直接反映单位面积林地产出林木资源资产水平高低的指标。该指标值越大，反映林地产出水平越高，因而林地价值也越大。

（2）森林覆盖率（C13），亦称森林覆被率，指一个国家或地区森林面积占土地面积的百分比，是反映一个国家或地区森林面积占有情况或森林资源丰富程度及实现绿化程度的指标，又是确定林地价值高低的重要依据之一。

（3）林地利用率（C14），是有林地占林业用地的百分比。它受到林业经营管理水平高低的影响，同时，间接地影响了林地价值。

4.特殊因子（B4），是一些间接影响林业产出水平的指标，它们不同程度影响林地使用权基准地价

（1）环境污染（C15）。受污染林地损害林业生产，导致林业产出水平下降。因此，林地价值相对较低。

（2）特殊地理位置（C16）。这里的特殊地理位置指的是沙漠中的绿洲、海岸边的红树林等特殊地理位置的林地。特殊地理位置的林地对周边生态环境影响很大，因而与普通林地相比，其价值往往不同。

（3）旅游资源（C17）。作为森林旅游资源的林地与普通林地相比，其价值要比普通林地价值高很多。

（4）用途易变性（C18）。林地用途易变性指的是林地用途很容易改变。某块林业生产用林地如果能够比较容易地转换为商业用地或工业用地，其价值往往也比林业生产用地价值高。

三、构建林地使用权基准地价评估模型

（一）建立层次分析模型，计算指标权重

笔者根据层次分析法（AHP法）原理，应用yaahp层次分析法软件来构建林地使用权基准地价评估层次分析模型，并计算相关数据。

1.两两比较法，将各指标比较进行数量化

层次分析法（AHP法）在对各指标之间比较的相对重要程度进行评测时，引入九分位相对重要的标度方法（表1），这样就能使决策者的定性指标数量化。

2.构造判断矩阵

判断矩阵用以表示同一层次各指标间的相对重要程度的判断值，结合林学专家的意见，笔者对18个指标因子按重要程度进行排序和经过反复测试，确定林地使用权基准地价指标体系判断矩阵数据如表2—表6所示。

3.计算层次单排序权重系数

（二）咨询专家意见，对被评估林地进行评分

为了获得被评估林地使用权基准地价18个指标的评分值，本文采取Delphi法（专家意见咨询法）进行评分。在评估时，应该聘请具有丰富工作经验和专业胜任能力的土地估价师、土地管理专家、林业工程师、森林资源资产评估专家或咨询人员、注册资产评估师等专业人士构成专家团队，以与被评估林地相同等别和级别的基准林地或样点林地作为参照物，对被评估林地使用权基准地价各指标进行评分，评价被评估林地的质量和属性特征，作为被评估林地使用权基准地价评定估算的重要参数，专家意见评分表见表12。

（三）评定估算被评估林地使用权基准地价

在确定了林地使用权基准地价评估指标体系及其权重值和专家综合评分后，就可以与被评估林地相同等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价为基础参数，按照类似市场比较法的方法对被评估林地的基准地价进行估算，其计算公式如下：

被评估林地使用权基准地价=基准林地基准地价或样点林地基准地价×使用年期修正系统y×估价期日修正系数T×[∑（指标权重值

×专家评分平均值）]÷∑基准林地或样点林地指标分值

式中：基准林地基准地价或样点林地基准地价由县（市）级政府部门定期公布，也可以采取样点地价平均法和定级指数模型法综合估价获得。

指标权重值是林地使用权基准地价层次分析（AHP法）模型得到的结果。

专家评分平均值是采用Delphi法（专家意见咨询法），由林地使用权基准地价评估专家团队成员以基准林地或样点林地作为参照物，对被评估林地使用权基准地价18个评价指标按百分制进行评分，然后加总平均计算求得，见表12。

四、应用举例

五、结论

1.林地使用权基准地价是林地使用权价值评估中最重要的基础参数之一，对林地使用权价值评估具有重要作用。

2.林地使用权基准地价评估的目的在于为林地使用权价值评估提供基础参数或评估参考数据，或用于林地征税目的，或用于林地征用目的的价值参考。

林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型是类似于市场比较法的一种林地使用权基准地价评估方法，但它有别于市场比较法。市场比较法需要选用至少三个以上的交易案例作为评估参照物对被评估对象进行评估，而林地使用权基准地价评估模型只需选用与被评估林地相同等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价作为比较参数，即可以评估出被估林地使用权的基准地价。如果不能获得相同等别或级别基准林地或样点林地基准地价，可以根据本文提出的18个指标采取样点地价平均法和定级指数模型法综合估价获得。值得注意的是，使用样点地价平均法和定级指数模型法对林地基准地价评估与本文提出的评估方法相比相对复杂，计算难度大。

3.林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型适用于能够获得相同等别或级别基准林地或样点林地的基准地价为基础参数的被评估林地使用权基准地价的评估。林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型也可用于林地使用权租赁、转让、抵押贷款等林地使用权经济行为的价值评估。

4.林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型是在我国林地使用权交易市场不够完善、市场资料不够丰富且数据搜集比较困难的情况下使用，或者在市场比较法、收益法、成本法使用的条件受到限制时的评估方法。

5.林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型的优点是，相比于样点地价平均法和定级指数模型法，具有操作简单、易于评估人员使用的特点；缺点是必须有同等等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价，而目前我国在较多地方还没有同等等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价资料可供参考。

6.在林地使用权基准地价评估18个指标因子中，土壤质地C1、土壤肥力C2、林地坡位C3、交通通达度C6、公路路网密度C7、道路可及度C8、单位面积蓄积量C12是最重要的因子，这些指标是决定林地使用权基准地价的关键因素；林地坡向C4、离中心城区距离C9、森林覆盖率C13、环境污染C15为较重要因子；海拔高度C5、采运成本C10、人均林业GDP C11、林地利用率C14、特殊地理位置C16、旅游资源C17、用途易变性C18为一般重要因子。这些因子的重要程度排序符合林业生产经营的特点，体现了林地在营林生产中的重要基础地位。然而这些指标也不是绝对的，在林地使用权基准地价评估时，可以根据当地林地立地条件和地利条件、社会经济发展水平等因素，适当调整指标体系和各指标权重值。

【参考文献】

[1] 陈宝晖.福建省林地分等定级与估价技术研究[D].福建农林大学硕士学位论文，2005.

[2] 杨志格.林地基准地价的评估研究[D].福建农林大学硕士学位论文，2008.

[3] 王伟.林地分等定级及估价技术研究[D].中南林业科技大学硕士学位论文，2009.

[4] 李芹芳，陈晓莹，段刚，等.农用地基准地价测算方法研究[J].湖北农业科学，2009（2）.

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[6] 国土资源部.农用地估价规程（TD/T1006-2003）[S].2003.

[7] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）[S].北京：中国标准出版社，2004.

[8] 国土资源部.农用地定级规程（TD/T1005-2003）[S].2003-04-08.

[9] 李宝银，裘晓雯，梁文英，等.福建省森林生态旅游资源评价研究[J].林业资源管理，2006（6）.

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