2022年度商业物业管理方案（全文）

下面是小编为大家整理的2022年度商业物业管理方案（全文）,供大家参考。希望对大家写作有帮助!

商业物业管理方案5篇

第1篇: 商业物业管理方案

商业街物业管理方案

商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0商铺物业管理理念

商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：
承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

营业时间的确定；

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

为整个商铺促销承担的义务；

承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

投保范围事宜；

是否统一的收银等

1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用

1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：
指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

服务项目：行政事务管理；

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商铺物业的管理特点

2.1 顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重

2.2 服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；
同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则

2.3 管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。

2.4 营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

2.5 车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

3.0商铺物业管理人员配备

3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。

3.1.1.1业户服务部 设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。

3.1.1.2维保服务部 设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。

3.1.1.3保安服务部 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。

3.1.1.4保洁绿化部 设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。

3.1.1.5经营服务部 设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。

4.0商铺的物业服务管理 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：

4.1商铺业户服务管理

4.2商铺装修服务管理

4.3商铺设备、设施维保服务管理

4.4商铺建筑物的养护及维修管理

4.5商铺保安服务管理

4.6商铺保洁服务管理

4.7商铺绿化服务管理

4.8 商铺经营服务管理

4.9 商铺广告管理

4.10商铺保险管理

4.1商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

4.1.1接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。

4.1.2纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；

4.1.3报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；

4.1.4走访回访

接待员的走访内容包括三方面：一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；

二是对报修后的维修结果进行回访；

三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。

4.1.5内外联系

商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；
向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

4.2商铺装修服务管理

4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；
也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
建立周全、详细、便于操作的管理制度；

专人负责对工程实行严格的监督；

选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

对装修现场进行监督管理。

4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点 二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；

业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；
禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；

装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；

为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：
凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；
为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；
为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；
楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；
排水系统的分布图（附由关细节）；
电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；
照明设备位置图；
假天花的平面，切面图；
及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；
装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等

4.2.4装修现场监督管理 在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；
装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。

等等 4.3商铺设备、设施维保服务管理

6 环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；
装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。

等等

4.3商铺设备、设施维保服务管理 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。

4.4商铺建筑物的养护及维修管理

4.4.1商铺修缮的计划、资金管理。

为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。

4.4.2工程性质的确定。

依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；
部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等

4.5.4监控中心管理 监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。

如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。

另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等 这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。

4.5.5消防管理 商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；
面积广，因无防火墙阻隔，烈火

7 蔓延极快；
如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。

制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；
商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；
消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；
如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等 4.6商铺保洁服务管理 商铺的环境有外部环境和内部环境。

外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；

内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。

搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。

4.6.1商铺保洁管理方法 要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；
墙角线清洁；
墙面除尘；
大理石清洁、打蜡；
不锈钢面清洁；
卫生间清洁；
玻璃幕墙清洁；
窗户清洁；
地毯清洗干净等。

4.6.2商铺保洁管理的重点 商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；
定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；

商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；

商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。

商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；

雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生8 对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；
为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；

在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；

在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；

提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；

对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。等等 4.7商铺绿化服务管理 绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

4.7.1商铺绿地管理 商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。

为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

保持绿地环境整洁；
及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；

发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；

草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；

台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等 4.7.2商铺室内绿化管理 花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；

花卉上挂•名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；

花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；

商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；
等等 4.7.3检查督导 部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。

4.8商铺经营服务管理 商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。

4.8.1租赁管理 出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；
附近商铺楼宇的空置率；
承租户的经营特色；
商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。

一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

4.8.1.1竞标租赁的注意事项：
严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；

9 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。

4.8.1.2协议租金出租的注意事项：

在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；

承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。

4.8.1.3租金条款 租金制定的参考因素：
要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：
要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：
要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。

租金的组成要素：
租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。

水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。

大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等

4.8.2广告策划 楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；

广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等． 节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。

4.8.3项目开发 物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：
开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：
开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：
办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：
开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：
为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。等等 4.9商铺广告管理 业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。

商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。

4.10商铺保险管理 商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；
在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；
或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；
这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：
工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；
物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额

水调歌头·明月几时有

宋代：苏轼

丙辰中秋，欢饮达旦，大醉，作此篇，兼怀子由。

明月几时有？把酒问青天。不知天上宫阙，今夕是何年。我欲乘风归去，又恐琼楼玉宇，高处不胜寒。起舞弄清影，何似在人间？

转朱阁，低绮户，照无眠。不应有恨，何事长向别时圆？人有悲欢离合，月有阴晴圆缺，此事古难全。但愿人长久，千里共婵娟。

第2篇: 商业物业管理方案

天丰商场物业管理方案

厦门市方榕物业服务有限公司

目 录

一、早期介入工作方案

1、工作内容

2、管理措施

3、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

二、接管验收管理方案

1、管理内容

2、管理措施

三、租户入住管理方案

1、管理内容

2、管理措施

四、保安管理方案

1、管理内容

2、管理措施

五、消防管理方案

1、管理内容

2、管理措施

六、清洁绿化方案

1、管理内容

2、管理措施

七、房屋、设施设备管理方案

1、管理内容

2、管理措施

八、财务管理方案

1、管理内容

2、管理措施

九、质量管理方案

1、管理内容

2、管理措施

十、人力资源管理方案

1、管理内容

2、管理措施

十一、档案管理方案：

1、管理内容

2、管理措施

前 言

物业管理变为物业服务.
早期介入工作方案和接管验收管理方案
商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、早期介入工作方案
在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：
1、工作内容：
（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；

（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：
园区规划设计；

建筑设计和选材；

环境整体设计；

标识系统的设计、配置；

绿化设计；

其它公建配套设施配置；

电梯、空调系统的配置；

消防设施配置；

安全监控系统配置；

弱电系统其它配置；

各类设备配置、选型；

隐蔽工程施工。
2、管理措施
（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

二、接管验收管理方案
为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。
1、管理内容：
（1）了解接管物业的基本情况；

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；

（4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

（5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：
核对、接收各类房屋和钥匙；

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

核对、接收各类设施设备；

核对、接收各类标识。
2、管理措施：
（1）组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作；

（2）制定接管验收规程；

（3）掌握物业验收的标准和程序；

（4）提高对接管验收重要性的认识；

（5）实事求是地开展接管验收工作；

（6）按规定办理接管验收手续。
租户入住管理方案和保安管理方案
三、租户入住管理方案
在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：
1、管理内容：
（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。
（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。
（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。
（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。
（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。
（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。
2、管理措施：
（1）制定《租户领房程序》；

（2）策划租户入住现场布置方案；

（3）按照租户领房程序，安排工作流程；

（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；

（5）按规定办理租户入住手续。
四、保安管理方案
在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容：
（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。
门岗的任务：
a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；

b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区；

e.严禁携带危险物品进入商业街区；

f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。
g.为租户提供便利性服务。
巡逻岗的任务：
a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范；

d.商业街区安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。
（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。
对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。
值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。
2、管理措施：
（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。
（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。
（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。
（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。
（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
消防管理方案和清洁绿化方案
五、消防管理方案
某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。
1、管理内容：
（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强商业街区装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
2、管理措施：
（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
六、清洁绿化方案
清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业街区内不可缺少的部分，关系到整个商业街区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：
1、管理内容：
（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
根据气候，给花木适量浇水。
根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

制定预防措施，防治病虫害；

做好恶劣天气花草树木的保护工作；

定期（每年 月、 月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。
（2）商业街区室内公共区域的绿化布置；

（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街区所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；
每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。
地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；
每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；
每月对墙身进行去渍和除尘；
每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。
垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；
每月对垃圾房消毒二次。
大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；
每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；
每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。
楼层：商业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。
电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；
擦拭消防栓、灭火器；
每季清洁天花板及照明部件。
电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；
每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；
每月对电梯门槽进行清洁。
消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；
每周清洁墙身；
每月大清洗。
各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。
洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；
每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。
外墙：定期清洗。
2、管理措施：
（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

（2）按操作规程进行规范操作；

（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。
房屋、设施设备管理方案和财务管理方案
七、房屋、设施设备管理方案
房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：
1、管理内容：
（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，商业街区内房屋可分为租户已领房和空置房。
租户已领房：
a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。
b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。
c.空置房：空置房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。
（2）设备设施维护：
电梯在装修期间实行保护性管理；

商业街区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

公共卫生设施每天检查一次；

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
2、管理措施：
（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
八、财务管理方案
财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。
1、管理内容：
（1）加强现金收支管理；

（2）搞好财务核算；

（3）财务收支状况每年公布一次；

（4）做好年度预算和决算工作；

（5）认真审核报销票据，严格控制费用报销；

（6）及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。
2、管理措施：
（1）根据财务法规政策，制定财务管理制度；

（2）财务人员持证上岗，规范操作；

（3）抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

（4）加强成本控制；

（5）加强财务监督和财务检查。
质量管理方案和人力资源管理方案
九、质量管理方案
导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。
1、管理内容：
（1）按照ISO9000质量体系标准，制定商业街区质量工作计划；

（2）实施所制订的工作计划和措施；

（3）对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

（4）根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。
2、管理措施：
（1）抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作；

（2）制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；

十、人力资源管理方案
一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
1、管理内容：
（1）按照合理的人才结构配置各类人才；

（2）任人唯贤，量材录用；

（3）开展业务培训，全面提高业务素质；

（4）进行业绩考核，优胜劣汰。
2、管理措施：
（1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；

（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；

（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：
（5）全面考核，做到公开、公平、公正。
十一、档案管理方案：
1、管理内容：
（1）工程档案；

（2）租户档案；

（3）工作档案；

（4）财务档案；

（5）文件档案。
2、管理措施：
（1）制定档案管理制度，并严格执行；

（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；

（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；

（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；

（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；

（6）实现电脑化管理，提高管理水平。

厦门市方榕物业服务有限公司

第3篇: 商业物业管理方案

商业物业管理方案模板

商

业

物

业

管

理

方

案

管理方案

一、项目概况

项目位于 区，坐落于 市、 ，距离 市区仅 公里。

项目规划总占地面积 平米，总建筑面积 平米，其中综合服务办公区 平米，办公研发展示区 平米，研发中试区 平米，容积率 ，绿化率 ，规划机动车停车位 个，自行车停车位 个，规划配套设有银行、超市、停车场等公共便民配套设施。

项目按园区布局按功能分为以下三个区域，即综合服务办公区，办公研发展示区和办公研发中试区。

二、客户特点及需求分析

客户特点：

客户多是公司高层管理人员，大学生留学生创业者，科技型中小企业等；

客户以组团方式出现；

客户对物业管理标准有较高要求。

客户需求分析：

客户对于人身和隐私的安全要求比较高：既希望有多而全的设施来保障安全，也希望不给自己的生活造成太多困扰。偏好管理严格的管理方式，人性化的服务措施；

配套设施以方便、休闲为主：如餐饮、健身房、超市等功能；

园区要极致有品味：景观环境需求视野开阔、景物清新。从小区入口处就要给人视野宽广的感觉；
空间安排要求开阔、大气、敞亮，偏向于较现代的、简洁明了的园区风格，强调自然的感觉，各区域有明显景观区分，需要有能够看书或闲聊的区域等。

三、物业管理目标

针对总部基地项目物业管理的各个要素，根据提供之项目资料及概况分析了项目的各项特点以及今后物业管理工作将面临的难点和重点，确立了整体构想和管理策划思路。

3.1 管理服务模式

我们的物业管理服务模式是：“绿色服务”

绿色服务= 绿色配套设施+绿色服务程流

孵化器项目定位为“安全、舒适、优雅、高尚”的社区。社区内环境景观丰富，动静结合，有溪流小径、有鸟语花香、有荫荫绿草、有参天大树，纯粹追求一种回归自然的感觉。针对项目得天独厚的自然环境和精心营造的园林景观，经过提供绿色的服务产品以及绿色的硬件设施的使用和处理过程，符合广大业主对绿色生活的需求。

倡导主动服务，强调客户与物业公司的互动管理，真诚的欢迎客户参与物业管理共建家园。我们将全方位实施透明化物业管理，倡导业主参与物业管理流程、物业管理制度、设备管理，根据客户意见完善各项管理规定及服务流程，让客户真正感受到自己的主人翁地位。

在孵化器项目的物业管理中，我们将着力实施品牌战略和形象工程，信守“全心全意全为您”的服务理念，并根据园区客户需求，针对特约服务项目设置“绿色服务通道”，24小时提供服务，让每一位客户真正领略快捷方便物业管理服务，享受贵族人生。

在项目管理中承诺推出“阳光服务”管理体制，“阳光服务”的主题倡导客户的充分自制和管理，其内容包括：

●管理制度公布

●管理流程公示

●管理人员公示

●服务人员公开

●每年进行顾客满意度调查

●组建客户有益组织参与小区管理

重点之一：确保因管理原因造成的治安事件为零

孵化器项目周边地区治安状况不容乐观，而治安状况的好坏是业户衡量管理绩效的关键之一，因此我们将根据孵化器项目智能化安防的条件，结合物防情况，从实际情况出发，入住装修期治安管理在充分发挥技防设施作用的基础上，强化人防网络的严密。常规治安管理以严密的人防措施辅助先进治安设备发挥更大功能，人防、物防、技防并重全面防范。

重点之二：无一例违章装修

我们将以杜绝违章装修为工作重点之一，在孵化器项目严格实施“有章可循、违章必纠”的装修管理办法，灵活运用各种手段，管理上在合法的基础之上，予以合情、合理的进行控制。以预防为主，把违章装修控制在初始阶段，确保在孵化器项目无一例违章装修事件的发生。

重点之三：景观养护与维护

绿地及景观系统是整个项目档次提升的关键，是客户享受轻松、闲适工作生活与物业服务接触度最高又最直观的接触点。根据季节不同制定各区域内景观重点维护操作方案、检验标准与园林绿植养护方法，实施垃圾分类收集与可回收垃圾智能绿色收集。

措施之一：治安管理上， “三防” 相结合，确保安全。

第4篇: 商业物业管理方案

商业物业管理方案范文

在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。

《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为2012年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流动率小于5%

人员培训覆盖率达到100%

人员招聘到岗率达到98%

员工生活满意度达到90%

1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。

2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。

5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本控制意识和成本管理程序;

强调团队的有效运作和服务流程;

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化;

强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化;

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满意率不低于90%;

服务综合及时率不低于85%;

业务技能培训100%;

小区

绿化完好率不低于90%;

绿化覆盖率不低于60%;

管理费收费率一期逐步达到70%;

二期收费率达到90%;

生活垃圾日清率为100%;

工作重点：

根据对20xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

(1)制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

(2)小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

(3)根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。

(4)对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量;对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。

(5)加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

(6)协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

三、工程维修

四、保安部

保安部针对20xx年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。

工作目标

住客及公司综合满意度95%;

无因管理责任事故率0;

新员工岗前培训率100%;

不合格项整改率100%;

员工流动率≤20%(不包括非正常流动率);

突发事件快速反应率为98%;

非正常投诉率低于2%。

并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。

2、做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责;同时落实好春节期间主管领导巡查和值班;明确强调放假不放制度;组织和安排好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比赛做好准备。

3、保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。

5、针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。

6、做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为75%，其它占比例为25%(保安学校、警校、武校人员)。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。

7、加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，(骨干队伍)使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。

五、会所经营

20xx年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性;切实加强餐厅出品管理工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。

工作目标

力争半年创收3万元;

六、财务管理

围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作计划如下：

工作目标：

服务满意度90%;

控制亏损在20万元以内;

建立君华物业成本库;

1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下,根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制,及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。

2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。

3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30%。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。

4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。

5、完成09年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制10年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。

一、概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

四、人事

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。

序号岗位人数主要职责备注

1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。

2经营部主任1具体经营事务、人事等。

3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证

4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测

a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)

l物业管理费：11.34万元

应收12.6万元

30000*12*0.35=126000(元)

预计收入11.34万元(收缴率90%)

l维修服务费：0.5万元

l特约服务：5.8万元

l其他收入：1.5万元

b)支出：20.25万元

l人员工资福利：14万元

l办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)

l维修保养费用：1.5万元

l税金：1.05万元

l不可预见费用：1.2万元

c)润亏：-1.11万元

d)物业接管期间

前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)

e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2

(1)员工的工资和按规定提取的福利费

序号岗位人数工资标准工资合计

1经理112001200

2经营部主任1800800

3办事员36001800

4物业管理员1800800

5安全护卫员75003500

6水电工1700700

7保洁员2400800

工资总额合计9600

工资总额合计：9600元/月;115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合计：14..17万元/年

(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元

(3)绿化管理费：绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元

(4)清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

(5)安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

(6)办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

(7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元

(8)税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元

(9)保险费：暂不投保

(10)合理利润：按营收8%计算1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。

六、前期物业接管

a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。

b)物业接管验收

l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;

l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;

l房屋幢、户编号已经有关部门确认;

l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;

l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。

l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。

l抄水、电、气表的底数，记录备案。

l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、入伙

1、准备工作

l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;

l车辆管理：增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;

l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等

l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)

l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;

l制定入住流程;

l印刷入住表格;

2、协调工作

l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。

l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。

l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场

入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。

举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。

注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序

发函办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金

建筑垃圾清运费、物管费，盖章

业主签署

向业主办理手续

八、物业装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

(一)房屋管理运作一览表

工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务

频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然每周三次100%

标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次

工作程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

(二)绿化管理

工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗

工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8H/天春夏季一遍，严重者随缺随补

标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上

程序7：00~9：30浇水、施肥;9：30~11：30除杂草、整形、保洁;13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁;15：30~17：00浇水、施肥

(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表

工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护

道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯

频度8H内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修

标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上

程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案

工作内容定岗检查流动检查学习与训练

消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练

频度24H每周一遍24H，每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次，每次1H

标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练

(四)安全护卫、停车管理

(五)保洁管理

工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂

频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年

标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下

程序5：00~7：00地面清扫;7：00~8：00清运垃圾;8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13：30~15：00清运垃圾;15：00~16：00地面清扫保洁。

第一部分

项目物业管理的定位及总思路

一、本项目物业管理的定位

(一)、本项目业态对物业管理的要求

1、本项目业态对物业管理的基本要求

本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：

1)、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护;

2)、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调;

3)、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理;展开相应的物业服务经营活动;

4)、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。

2、本项目业态对物业管理的特殊要求

除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：

1)、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务;

2)、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作;

3)、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书;

4)、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题;

5)、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。

(二)、本项目物业管理的定位

1、本项目物业管理的档次

本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。

2、本项目物业管理形式

根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。

3、本项目物业管理的定位

按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。

二、本项目物业管理的总思路

本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。

第二部分

本项目物业管理体系的建立

一、本项目物业管理的模式构想

按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。

二、本项目物业管理组织构架

本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。

1、基本组织机构建立的模式

本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。

2、本项目的基本组织机构图

总经理

品牌物业顾问

3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构

1)、品牌物业顾问

该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。

品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。

该部门一般需1~2名资深顾问。

2)、工程部

该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。

该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。

3)、绿化保洁部

该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。

该部门一般需4~5人，绿化人员1人。

4)、保安部

该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。

该部门设保安队长1人，保安人员3人。

5)、酒店部

该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。

该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。

6)、商业部

该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，

该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。

7)、多经部

该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。

该部门设置人员2名。

8)、财务部

该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。

该部门设置会计1名，出纳1名。

三、本项目物业管理运作条件

1、在销售现场提供物业管理场所;

2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议;

3、一定数量的启动资金;

4、明确后期物业管理制作方案。

第三部分

物业管理介入时机和介入方式

一、本项目物业管理介入时机

物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。

二、本项目物业管理介入方式

物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：

1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务;

2、保安服务;

3、提供专门关于物业的咨询台。

第四部分

常规服务和特约服务

一、常规服务

客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：

1、清洁卫生;

2、安全保卫;

3、房屋维修;

4、房屋管理;

5、电梯升降;

6、报刊发放，文件传递;

二、特约性服务

为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：

1、餐饮服务;

2、商务办公;

3、家政;

4、装修;

5、医疗服务;

第五部分

本项目物业经营管理内容

一、本项目酒店公寓的经营服务

本项目酒店公寓的经营服务包括：

1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车•月收取停车费用;

2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。

二、本项目商铺的经营服务

商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。

第六部分

本项目物业管理运行成本收益估算

一、物业管理运行成本

项目名称金额(元)备注

物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名

物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%

物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元

服务运行成本96480总户数402户，以20元/户•月支出

合计589720

二、收益计算

项目名称金额(元)备注

物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡•月收取

车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月•车标准收费

一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金

二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金

酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算

合计1037158

三、利润计算

利润=收入计算-物业管理运行成本

=1037158-589720=447438(元)

物业管理计划书四：

一、公司筹建：

1.出资人情况：法人与自然人

2.物业管理企业的组建条件

1)企业名称的确定;

2)企业住所;

3)法定代表人;

4)注册资本;

5)公司章程;

6)公司从业人员。

3.物业管理企业的设立

在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。

4.在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级

1)资质一级企业：注册资本500万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30人，

企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

2)资质二级企业：注册资本300万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%;10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

3)资质三级企业：注册资本50万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。

第5篇: 商业物业管理方案

商业物业管理方案

商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。

经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开
对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法，
业品牌有重要影响。
对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。
归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商
业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
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商业物业管理方案
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。
商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。

，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理”
没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理，
激烈的零售业市场竞争。
，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营”
只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。
商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1.
一服务监督、统一物管。
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商业物业管理方案
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。
确定商铺管理公司的管理地位。
要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能 管理。
进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用
、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商）
“完善的租约管理”指：签定 记证、法人授权委托书等。
租约管理包括约定租金、租 租约、合同关键条款必须进入。
期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约
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商业物业管理方案
承租户的经营业态是受到整个商铺的 条款管理，比如：
统一商业规划的限制，须经业主委员会的认如果发生重大变化，
营业时间的确定；

；
可（业主委员会成立之前，经开发商认可）
承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字
为整个商铺促销承担的义务；

方面须接受统一管理；

投 有无限制；
确定有偿还是无偿，承租人对停车场的使用，
是否统一的收银等 保范围事宜；

有助于维护和提高经营者的共同利益。统一的营销管理”“1.1.2
以打折降价的促销竞争手段比较流行，由于目前商业竞争激烈，
个月的营12年1吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好

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商业物业管理方案
组 。无节造节过”小节小过、“大节大过、所谓销计划，
织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，
对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例经业主同意后，
就能较好地执行按销售额分如果商铺统一收银管理，进行分摊。

摊费用
“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。1.1.3 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、
协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常
指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

见的方式有：
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护商铺的纪律、信 5 / 39
商业物业管理方案
誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

1.1.4 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热
正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、
统一管理有商铺的各项设施的使用频率较高，意外事故处理等。
增加使用的安全性和助于对物业设施设备有计划的保养与维修， 耐久性。
商铺物业的管理特点2.0 商铺进出人员杂，不受管制，客流量 顾客流量大2.1 大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易
同时商场在发生突发事件时，因此消防安全不得有半点松懈。爆，

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商业物业管理方案
疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 要物业管理服务面向商铺置业人和 服务要求高 2.2 使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增
值；
同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经
营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则
、观光梯、自动出入口多，电梯（客梯） 管理点分散2.3 扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，
管理难度较大是商业物业管理的特点。

大多集中顾客到商铺购物的时间， 营业时间性强 2.4 而平时和白天顾客相对少一些。双休日和下班及晚间，在节假日、
统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、
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商业物业管理方案
关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印
象，对顾客产生不良的心理影响。
来商铺的顾客，有开车的，也有 车辆管理难度大2.5 大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车骑车的，
车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平场管理增加了压力。

的整体体现。
商铺物业管理人员配备3.0 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高3.1.1 效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在 刀刃上。
设主管一人，可由物业主任兼任。该 业户服务部3.1.1.1

分下设业户接待员若干名，部主要职能是业户接待与内部管理、
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商业物业管理方案
别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员
通常每班保的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，
设主管一人，全 维保服务部 3.1.1.2持两人便可。
面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要
维保服使物业保值和升值。职能是保证商铺不间断地安全运行，
商铺设备的多少和技务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、
术难易程度进行合理配置。
设主管一人，全面负责商铺的门卫、 保安服务部 3.1.1.3 巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消
工作量和作业班具体作业人员根据商铺保安的值勤点、防管理。

次进行配备。

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商业物业管理方案
设主管一人，全面负责商铺的室内保 保洁绿化部3.1.1.4 该部门的主要职责是保洁服务管室外保洁与绿地养护工作。洁、
理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范
围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
设主管或兼职主管一人，全面负责商 经营服务部3.1.1.5 广告策划及项目开发等铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、
促进该部门的主要职责是配合业户的经营活动，经营服务工作。
商铺经营销售和物业管理工作。
商铺物业管理包含以下几个方 商铺的物业服务管理4.0 面，我们现对此进行分项描述：

商铺业户服务管理4.1 商铺装修服务管理4.2 10 / 39
商业物业管理方案
商铺设备、设施维保服务管理4.3 商铺建筑物的养护及维修管理4.4 商铺保安服务管理4.5 商铺保洁服务管理 4.6 商铺绿化服务管理4.7 商铺经营服务管理4.8 商铺广告管理4.9 4.10 商铺保险管理
商铺业户服务管理 4.1 业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。
接待与联系是业户服务的重要内容之 接待与联系4.1.1 一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交
包其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，流的窗口。
括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与 内外联系等。
纠纷、投诉接待4.1.2 11 / 39
商业物业管理方案
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，
所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公
约”业绩考核依据之一；

报修接待 4.1.3

对业户营业将造成很大的影商铺铺位的照明或其他设施出问题，
，即时派维响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》 修工到现场抢修；

走访回访4.1.4 接待员的走访内容包括三方面：一是听取业户和商铺方对物业 二是对报修后的维修结果进行回访；

管理服务的意见、建议；

三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处
作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化
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商业物业管理方案
都是为了商铺的自身形象，我们所做的一切，让他们明白：业户， 我们的目标是一致的。

内外联系4.1.5 商铺内部联系：管理费、商铺的内部联系包括向业户收取租金、
水电能耗费、铺位的报修抢修费等；
向商铺方收取物业管理费、
能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。
环保、劳动、消防、警署、居委、商铺与街道、 商铺的外部联系
水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关
系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

商铺装修服务管理4.2 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单 4.2.1 独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装
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商业物业管理方案
，现场监督管理等。修管理协议”
商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承4.2.2

也有的业主把一个层面装修提出装修申请；
租商依据经营要求，
承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些完毕之后出租铺面。
建立周全、 装修管理应做好以下几个方面：小的变动装修，
专人负责对工程实行严格的 便于操作的管理制度；
详细、
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

监督；

对装修现场进行监督管理。
二次装修过程应 商业铺面制定装修管理规定的要点4.2.3 业户装 ；
遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》
修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商
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商业物业管理方案
铺动火申请制度》的各项规定；
禁止擅自更改水、电管线及负荷
用电；
物业管理处根据装修前业户递交的经装修完毕后， 认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有
应视情节轻重作不同的违反装修设计图及装修协议某些条款的，
为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重 处理；

装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应要部位，
凡涉及 通常分以下几种情况：视工程涉及的方面来确定，
进行增（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）电力设备
建、改装的；
为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警
铃等）进行增建或改造的；
为该层的电梯、自动扶梯进行增建或
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商业物业管理方案
公共天线分布系统等进行增建或改以及电视监控系统、改装的，
业户则按工程费用的都由物业管理处选定工程实施工方。装的，
凡涉及 一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、
排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行
业户递 也可由物业管理处选定施工方。选定工程施工方，
清楚显示楼层内部间隔应包括：交的装修设计方案所附的图纸，
的平面图；
楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的
；
电力供应设备分布图；
排水系统的分布图（附由关细节）细节）
；
照明设备位置及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）
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商业物业管理方案
图；
假天花的平面，切面图；
及其他一些物业管理处或商铺要求
提供的建筑细节；
装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要
求、违约责任、施工期保险等。等等 在施工过程中，物业管理处应派 装修现场监督管理 4.2.4 专人在现场进行管理。管理的内容主要包括 方面：3 对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”
要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建
施工方对他们可能也大多是临时工，筑施工队的人员情况复杂，
他通常局限装修施工与整个楼宇的建筑不同，缺乏有效的控制；

如对施而其他层面则照常营业，于一个单元或一个楼层内施工，
对于装修势必会影响其他业户的营业活动。工人员无有效管理，
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商业物业管理方案
的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进
行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违
发如有违反规定要及时联系，反物业管理处的其他管理规定等，
出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设

施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可
这些管理服务都但有关费用则由业户支付。由物业管理处修理，
等等 考。应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参
商铺设备、设施维保服务管理4.3 环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的6 施工方对他们可能也缺乏有效的大多是临时工，人员情况复杂，
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商业物业管理方案
他通常局限于一个单元装修施工与整个楼宇的建筑不同，控制；

如对施工人员无有而其他层面则照常营业，或一个楼层内施工，
对于装修的工程监控势必会影响其他业户的营业活动。效管理，
有否主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，
违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处
的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知
单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户
负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处
这些管理服务都应做好详细记但有关费用则由业户支付。修理，
等等 录，作为竣工验收时的证据或参考。
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商业物业管理方案
商业物业的日常养护标 商铺设备、设施维保服务管理4.3 准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商
因为商业物业设施设备使设备上，业物业的重点在于各种设施，
设施养护及维修管设备、用频率较其它物业相比是最高的一类，
一些设备如理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。
保证其正常运行主要靠自动扶梯等易出故障的设施设备，电梯，

商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央 平时养护。
空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦
商品和营业款带来不安全的因素，漆黑的营业厅将给顾客、停电，
日夜监测电气所以应选派优秀员工，对商铺声誉带来不利影响。
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商业物业管理方案
一有异常情况及时自动扶梯的运行状况，运行状况和空调系统、
商 安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。
铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省 略。
商铺建筑物的养护及维修管理4.4 为了确保商铺建筑物 商铺修缮的计划、资金管理。4.4.1 的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年
经管理处审核后报商铺业委会方审批度修缮投资，（大中修要落
，检查修缮结果。实资金）
依据商铺建筑物的损坏程度，将 工程性质的确定。4.4.2 大修工程是指 修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
部分或有局部倒塌的危险；
建筑物主体结构的大部分严重损坏，
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商业物业管理方案
附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工
因此，通常是经营业户必须停止营业。程施工场地和安全的要求，
中修工程是指建 工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

保持在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，筑物部分损坏，
原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，
中修工程影外墙的全面粉刷装饰等。加固部分钢筋混凝土梁柱，

响面为局部，商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事
件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级
在发生恶性事件紧急疏散围观应特别强调，报告或呼叫救护车。

顾客时等等
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商业物业管理方案
监控是指利用电视监控系统对商铺进 监控中心管理4.5.4 高尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、行全方位多角度的监视，
如发现可疑人员或突法事 档手表等铺面应进行日夜监视。
另 寸作查证。监控人员应及时录象，恶性事件的发生，件、
外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被
这 窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等
项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。
商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内 消防管理4.5.5 人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，
商品多（且大多 这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

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商业物业管理方案
，火种容易迅速燃烧；
面积广，因无防火墙阻隔，烈是易燃品） 火
蔓延极快；
如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使7 米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼8火灾热烟上升速度达到每秒
鉴于防止火灾的烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。罩。
（烟感探测器和温感商铺都安装有先进的火灾探测装置重要性，
。这些装置直接与火灾自探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）
烟雾和温度各达到一只要易各地方出现火情，动报警系统联网。

定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警
制定切合本商铺实际的消防管 器，进行有效监控与预防。
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商业物业管理方案
；
商铺的各部门及物业管理制度（包括几套火灾应急处理方案）
消防监控中心范围规定清楚；
理的各部门都要把各自放火职责、
的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，
，切实贯彻“预防为主，防消层层负责，责任明确，防患未然”
发现监控屏幕有火灾报警号时，立即 结合”的消防方针。
用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；
如确为火警，
重点是商铺内人员报告保安部主管组织扑救，按应急方案实施，
的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。
发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，
并作好详细记录。协助维保部尽快排除故障，定期对消防设
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商业物业管理方案
施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好
备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备
要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、
在员工、管理人员和业户中定期 过载、摩擦等危险现象。
掌握火灾使人人都会使用消防器具，开展消防培训及消防演习，
逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等
商铺的环境有外部环境和内部环 商铺保洁服务管理4.6 附属建筑设施及周围的绿外部环境包括楼宇的外墙、 境。
内部环境包括过道、扶梯、自动扶 地、广场、停车场等；

梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、

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商业物业管理方案
搞好商铺的环境卫生和绿化养护 办公室内等非公用部位。
为业户提供一和谐怡人的商业氛围，的主旨在于创造整洁优美、
各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。
要做好商铺的保洁服务管理，首 商铺保洁管理方法4.6.1 先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，
，还要再加上检根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数）
制作如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，查手段，《商
，内容有检查的部位、项目、清业街商铺环境清洁的作业标准》
重要的问题是怎么做等，检查的手段等。保洁的频率、洁的标准、
，这个“规程”指导保洁工对制订《商业街保洁服务作业规程》
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商业物业管理方案
是保洁工岗前岗中的商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，
墙面除尘；
墙角线清洁；
打蜡；
地面清洁、其要点有：培训教材，
大理石清洁、玻璃幕墙清洁；
卫生间清洁；
不锈钢面清洁；
打蜡；

商铺保洁管理的重 4.6.2窗户清洁；
地毯清洗干净等。
商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进 点
出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；
定时的清洁能够带给顾客舒
商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、 适、优美的购物环境；

留下的手印带给人视觉由于顾客触摸频率较高，电梯内镜面等，
上的不舒服，商铺盥洗室墙面、 应定时清洁以消除不洁现象；

商 也是清洁工作的重点；
干燥和无异味，地坪的清洁、洁具、
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商业物业管理方案
定期擦拭，风吹雨淋会使铜牌便黑，因暴露在室外，铺外的铜牌，
商户铺内产生的垃圾须袋 提升商铺的形象。能保持其程亮，

雨大进门处及其他公用过 及时清理；
装并放至指走位置，
道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，
对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，8 同时注意清洁卫生
但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；

在商铺的 为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；

更不能使用湿拖把拖地，保洁工不能使用长柄拖把，营业时间内，
以免造成顾客滑倒伤害事故；
在雨雪天，商铺进门处应
提醒业户在规定的时 勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；

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商业物业管理方案
对一切能利 间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；

商铺 4.7用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。等等
美观、营造舒适、绿化环境是保持生态平衡， 绿化服务管理
清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周
围得环境得到改善，绿化管理应配备专业又提升了商铺得品位。
技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长
习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。
在基建时就已定型，商铺外围的绿地， 商铺绿地管理4.7.1 水平绿化和商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，
为保证草坪生长良好，劝阻顾客、 垂直绿化要相得益彰。
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游客进入草坪；
病株，及时清除死株、保持绿地环境整洁；

发现病虫害要进行捕 定期对花木修剪整形；
缺株要补檀：
草坪要 捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；

施后浇水或雨后施撒；
每季度施肥一次，定期轧剪，经常除杂草：

风后清除花木疏剪枝叶的防风工作，台风前对花木做好立支柱、
商铺室内 4.7.2折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等
花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图， 绿化管理
，简介花名称牌”•花卉上挂 与商铺总体设计风格相协调；

宣传养花的常识，习性，俗称、卉学名、争取业户和顾客的配合，
增加商铺的文同时又陶冶情操，共同创造幽雅清新的购物环境，
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商业物业管理方案
花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散 化氛围；

商铺人流量较大，因此商铺内摆放 落盆泥，注意场地整洁；

枯萎的花卉立即更换：清除黄叶，及时修剪，的花卉要经常检查，
更换花卉就要定期相互调剂、由于各点摆放位置的光照度不一，
4.7.3位置；
等等部门主管对保沽、绿化， 检查督导
并追究各组长发现问题记录在案，服务各组工作时时进行巡视，
责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发
对主管进行处罚。每月累积数次，现问题立即督促主管部门整改，
商铺方和物业管理公司所签订的委 商铺经营服务管理4.8 广往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，托物业管理合同中，
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商业物业管理方案
告筹划、以配合其商铺的新项目开发同时委托给物业管理公司，
作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己经营管理．
租赁管理 4.8.1的物业管理服务紧密地联系起来。
如商主要是在租金商定时要考虑多方面因素， 出租方式的管理
承租户的经营特附近商铺楼宇的空置率；
品经营的范围及类别；

另外经营商品给管理带来的易难也应作为商铺所处的位置。色；


一种先规定一个固定的月租金计算可采用两种形式，一个因素。
，然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年租金（根据面积）
一种是按面积定出最低租金，然后 后再增加合理的幅度。
竞 4.8.1.1根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
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商业物业管理方案
严格审定投标者的资格，主要是审核其 标租赁的注意事项：
资信状况及经营品经营业绩，个人或公司的商业零售管理经验、
种是否符合行业规定等；

9 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式
及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及
和全周为更作应，偿赔的约签时延后标中 。虑考的人深
协议租金出租的注意事项：4.8.1.2 经营管理经在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、
验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营
品种是否符合行业的规定等；

承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是 从而使商铺的业务前景否有能力进行一定投入的商业推广活动，
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有较大的发展等。

要参考周 租金制定的参考因素：
租金条款4.8.1.3 边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客
要参 量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：
承租人的经附近区域商铺的空置率、考商品经营的范围及类别、
要参考 营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：

租 及经营状况等。租金状况、周围区域同行业的营业面积、
保险，租金的组成包括商铺固定投资的折旧、 金的组成要素：
水电能耗费、商铺管理酬金、 贷款资金利息、投资回报率等。
大中修整改更新基金等累加应 商铺利润，物业管理费等。
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（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素分摊到每平方米。

的）等
楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰 广告策划4.8.2 必须由物业管由商户提出设计要求或制作，等凡属商户铺内的，
广告策划是商铺经营服务管理的 理公司统一安装在合理位置；

一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因
纳凉晚会、如综合表演、此要策划和组织各项商业推广宣传活动，
模特表演，摄影展，商品使用演示等．节日期间还可以相应 提高了商铺的既增添了商铺热闹兴旺的气氛，地进行节日布置，
吸引大批消费者来购物助兴。又扩大了商铺的知名度，文化氛圈，
参与社会公与政府及其他组织机构保持联络，协调好社会关系，
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益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。
项目开发4.8.3物业管理处还应不断增加服务项目，扩大
服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母
开办商务中心，为业户提供传真、复印、 能放心地购物：
开办茶座．为 打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：
、节O顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉
办 日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：

好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的
饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等
开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品 服务：
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为顾客，业户提供全方位的服务，使顾 店、电脑屋等：
客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。等等
追求经济利益，业户为了树立企业形象， 商铺广告管理4.9 最有效、报刊广告以外，除电视、必然采取许多宣传和促销手段。
广告最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、
牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和
必须加强商铺的广告宣在支持商业宣传策划的同时，整体形象，
而各铺商铺的整体布局设计是很重要的， 传管理。
（包括灯光广告、位上的宣传广告悬挂品等）张贴、条幅、灯饰、
这就要求承租业户的广告设计必须经要和商铺整体设计相协调，
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不会破坏商铺的整体设计以做到管理有序，过物业管理处审核， 格调。
商铺的物业管理中保险管理是必不可少 商铺保险管理4.10 均有可能发生意外的事故在商铺的维修施工和广告安装中，的。
，对业户、顾客、员工造成伤害；
在保洁操作中，（包括火灾）
用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；
操作，“规程”也有可能保洁工未按
这些都有可能向物业顾客在商铺进门处滑跤跌伤；
或雨天地滑，
管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损
工程或服务的公众 失，商铺的物业管理处应采取两种措施：
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